嘉定合同法律师答买方要求解除买卖合同卖方如何做

　　买卖合同，是指卖方转移标的物的所有权给买方，由买方支付价款的合同。买卖合同项下，卖方负有按照约定交付货物的义务，买方负有按照约定支付价款的义务。那么，嘉定合同法律师来了，买方要求解除买卖合同，卖方该怎么办？

　　办法一：享有约定解除权的一方是否在合理期限内行使了解除权？

　　我国《民法典》第564条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权力消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　因此，即便合同中约定了可以导致合同解除的情形，且现实中也发生了导致合同解除的情况，只要一方未在其知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使的，那么该权利消灭。现实中，很少会有卖方主动催促当事人是否要解除合同。因此，在此对其不展开讨论。
 

　　办法二：合同有无明确约定买方可解除合同的具体事项？

　　我国《民法典》第562条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　因此，约定合同解除，既可以在合同中预先约定可以导致合同解除的具体事项，也可以在发生争议后就双方协商一致解除合同。

　　如果合同中已经明确约定了买方可以解除合同的具体事项，且合同在履行过程中确实发生了这些导致合同约定解除的具体事项，那么买方当然可以按照约定解除合同。

　　如果未作约定，且发生争议后，双方无法就解除合同达成一致意见，那么买方必须要根据法律的规定依法解除合同。

　　需要嘉定合同法律师注意的是，约定解除合同的事由可以根据双方的自由意志来确定，具体可导致合同解除的事由可以根据各方的实际经营需要来进行个性化制定。

　　办法三：买方按照约定享有了合同解除权，有无采取措施行使该权利呢？

　　我国《民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

　　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式，依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　因此，买方如要解除合同，可以采取主动通知发函的方式，向对方明确解除合同的意思表示；或者可以直接以诉讼或者仲裁的方式依法提出解除合同的要求。如果卖方收到买方解除合同的意思表示后，不同意解除合同的，可以向法院提起诉讼。而买方也可以向法院提起诉讼，请求确认解除合同的效力。

　　如果买方未在解除权期限内依法采取措施解除合同的，将丧失合同解除的权利。

　　当然，如果卖方收到买方解除合同的书面通知后，其提出异议的合理期限，一般为解除合同通知到达之日起三个月。如果卖方未在三个月的合理期限内提出异议，很有可能被认定为卖方实际默认了合同解除的效力。这是对卖方非常不利的。
 

　　办法四：即便买方享有解除合同的法定情形，那么合同是部分解除还是全部解除呢？

　　1、如买卖合同分主物和从物的，只有因主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。而如果是从物不符合约定而被解除的，则解除的效力不及于主物。

　　2、如买卖合同涉及数物交付的，当其中一物不符合约定的，买方只能就该一物解除。除非买方能够证明该不符合约定的一物与其他物分离将使得标的物的价值明显受到损害的，才可以就数物一并解除合同。

　　3、如买卖合同涉及分批交付的，当其中一个批次的标的物不符合约定，且买方能证明该不符合约定的情形导致合同目的不能实现，则买方也只能就该批次的标的物解除。除非：

　　1）其中一个批次的标的物不符合约定，并证明该后果将致使之后其他批次标的物的交付不能实现合同目的，则买方可以就该批次以及之后的各批次标的物解除。需要注意的是，之后批次的标的物实际上并未交付。

　　2）其中一个批次的标的物不符合约定，并证明该不符合约定的标的物与其他各批次标的物之间互相依存的，则买方可以就已经交付的和未交付的各批次标的物解除。

　　在机械设备的买卖合同中，如买卖合同涉及的机械设备数量较多的，从保护交易安全的角度分析，买方仅能就其举证证明的不符合约定的机械设备解除合同，对于没有证据证明的其他设备或者还未经过验收无证据证明不符合约定的其他设备，则不可以解除合同。
 

　　办法五：合同解除后，买方提出的违约责任该如何确定呢？

　　违约责任的确定，首先要看合同中是否有明确的约定。如果约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　对此，我们需要理解什么是”过分高于造成的损失“？

　　嘉定合同法律师根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

　　违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。在调整时，应当以违约造成的损失为基准。约定的违约金可以高于造成的损失，但不能“过分高于”，这体现了补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。

　　对是否属于约定违约金额过高的认定问题，包括对违约金与损失之间数额大小关系的举证责任分配问题，一般应由主张调整违约金的一方提出违约金不适当的初步证据，法院在认为对该初步证据可以认定的情形下，可以要求守约方举证证明有其因对方违约而给其造成损失的数额，对违约金与守约方因对方违约遭受损失的高低进行比较后，作出是否调整违约金的考量标准之一。即，违约方请求人民法院调整违约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至守约方。值得注意的是，在守约方因对方违约明显存在损失，但守约方对该损失的确切数额难以证明情况下，法院应当以酌定方式确定该损失数额与违约金的关系，并在该基础上确定是否调整违约金，而不应以守约方无法证明该损失的确切数额否定损失的存在。

　　另外，即便卖方存在违约，那么买方同样负有采取合理措施防止损失扩大的义务。如果买方举证证明卖方确实违约的，但是买方自己没有采取合理措施防止损失的扩大，对其没有采取合理措施致使损失扩大的行为的，不得就扩大的损失请求赔偿。
 

　　办法六：未约定解除合同的情形，买方解除合同是否有法律依据？

　　根据《民法典》第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　5）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　鉴于在买卖合同纠纷案件中，以“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的理由主张解除合同频率最高，故在此主要讨论该种情形。其他情形，本次不作拓展论述。

　　对于“有其他违约行为致使不能实现合同目的”兜底性情形，在机械质量纠纷退货退款案件中较为常见。区别于逾期交付货物的情形，因质量问题导致设备无法实现合同目的的，可以作为买方法定解除合同的法定理由。

　　买方以不能实现合同目的为由解除合同，法院会结合当事人所提交的证据以及实际情况判断卖方的违约行为是否达到了不能实现合同目的之严重程度。如果卖方的违约行为并未导致买方的合同目的不能实现，则买方不能解除合同。

　　因此，对于因一方违约导致合同目的不能实现的，当事人可以依法解除合同，这是法律给予当事人的法定解除权。但是在此需要注意的是，法律并未限定只有守约方才可以解除合同。在法条中使用的主体称谓为“当事人”，并非以“对方”或者“受损失方”的称谓来界定法定解除权的主体。

　　鉴于不能实现合同目的是对整个合同的解除，对整个交易的撤销，自然对当事人的影响重大。在审判实务中，对不能实现合同目的的判断，首先就要界定何为“合同目的”？

　　合同目的，是当事人通过订立和履行合同想要达到或者实现的目标和结果。在买卖合同中，买方是要获得符合约定的标的物，而卖方是要取得对应的价款。无论是口头订立的合同，还是书面订立的合同，当事人在订立合同时均对自己以及对方签订合同的目的是知晓的，而且事后亦可通过双方订立的合同内容以及双方的意思表示可以确定“合同目的”。

　　而不能实现合同目的，应当遵从一个客观的判断标准，而非主观的判断。针对买卖合同而言，判断是否属于不能实现合同目的，可以通过以下几个方面来把握：

　　1）违约部分的价值或者金额占整个合同金额比例的大部分。

　　2）违约部分对合同目标实现的影响程度重大。

　　3）时间因素对合同目的的实现，在对时间要求较高的应季购销中体现明显。

　　4）违约的后果及损害很难得到修补。

　　5）在分批货物交付中，因合同是不可分割，且货物之间存在关联，某一批违约导致整个合同目的无法实现。

　　6）在不能继续履行合同情况下，当事人通过合同而期望的交易目的无法实现。

　　因此，对于“不能实现合同目的”需要通过多方面因素来进行判断，需要有证据予以证实。
 

　　买卖合同是保障双方当事人权益的根据，买方要求解除买卖合同的，在法律规定的情况下，卖方可以提出合理办法。