（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？浦东房屋合同律师
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？
该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。
范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。
（3）交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。
范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。
法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问：“如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？”答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……
例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。
例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割……
律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？一方面，由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准，只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁谁就有责任如数退还。（买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体）
（4）在一方发生违约、决定不再继续履行买卖合同的情况下，作为守约方该如何主张定金或违约金呢？
回答上述问题，首先，我们要来看下买卖合同对违约金及定金分别是如何约定的：如买卖合同仅约定了守约方可没收定金，或退一赔一我们需要知道的是：定金是实践合同，是以实际支付为成立要件的。那么这种情况下，我们要看买方实际支付的金额究竟是多少，并以实际支付的金额为准。
也就是说，如果买卖合同约定了50万定金，但买方实际只支付了25万定金，那么定金就是25万元，在买方违约的情况下，卖方只能主张没收25万元。如果是卖方违约，买方只能要求卖方退还其已支付的25万元定金并赔付其25万元的定金。反之亦然，如果约定了50万定金，而实际支付了100万，仍然是以实际支付同时卖方签收的为准。
另外，需要说明的是，根据《民法典》第五百八十六条规定，定金的金额是不能超过合同总金额的20%的，超过的部分无效。如房价是800万，那么定金最多只能约定为160万，如果买方实际支付了300万定金，那么160万以内的部分是定金性质，超过160万的金额就不属于定金性质。这种情况下，如买方违约，卖方只能没收买方160万元定金，买方可要求卖方退还多付之费用。
2. 如买卖合同既约定了定金罚则，又约定了20%违约金这种情况下，根据相关法律规定，守约方对适用定金罚则还是适用20%违约金，是有选择权的。守约方即可以选择主张违约方赔偿20%的违约金，也可以选择定金罚则。如定金罚不足以弥补损失的，守约方也可以主张定金罚则+赔偿超额损失。但在这种情况下，无疑选择适用定金的守约方对超额损失的举证责任将加重。
如此时选择适用20%的违约金，则守约方无需对损失承担严格的举证责任，因为赔偿损失一定是以损失为依据的，而赔偿违约金，则是以实际损失为基础，同时兼具对违约方的惩罚性（惩罚违约方的违约行为）。当然，此时仍需注意的是：即使合同约定了违约方向守约方赔付20%合同金额的违约金，但法院并不一定会全部支持20%，而且绝大部分法院都会以守约方的实际损失为基础，同时兼顾合同履行情况、双方过错程度、违约方的主观恶意，违约方是否可预见到守约方的损失等综合考虑以酌定调低约定的违约金金额。
（5）这两个因违约而产生的法律后果，该如何选择适用呢?
其次，在确定了上述适用原则后，我们来看下，守约方的损失如何认定，以便守约方对违约金和罚金作出择一选择时，能适用最合适的法律救济。这里需要参考上海高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条，该条对损失的确定方式规定如下：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。浦东房屋合同律师