拆迁新规定！上海拆迁律师讲解：房屋建筑面积的厘定和裁定规则

　　在实际的房产交易和房产纠纷中，房屋的购买，房产的过户，房屋的征收都会涉及到房屋建筑面积的计算。房屋的建筑面积包括哪些范围？是否有相关的法律规定？哪些情况下需要计算房屋的建筑面积？房屋建筑面积计算规则是怎样的？上海拆迁律师为您整理了相关资料，以供参考。

　　（一）房屋征收补偿决定企业认定中国建筑施工面积与被征收人主张建筑设计面积不一致时应如何裁判？

　　【审查要点】

　　房屋进行征收补偿方式决定企业认定中国建筑施工面积与被征收人主张通过建筑设计面积不一致的，以房屋权属证书或房屋登记簿记载为准，未经登记的建筑，以房屋征收相关部门认定的丈量、测绘面积为准。

　　【规范指引】

　　第九条国有土地房屋征用评估前，房屋征用部门应当组织有关单位对被征用房屋情况进行调查，确定评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、捏造。

　　房屋征收管理部门应当向受托的房地产市场价格风险评估研究机构发展提供征收范围内房屋情况，包括企业已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理分析结果基本情况。调查数据结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于我们已经可以登记的房屋，其性质、用途和建筑施工面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据研究证明自己房屋登记簿确有一些错误外，以房屋登记簿为准。对于一个未经登记的建筑，应当严格按照市、县级以上人民需要政府的认定、处理分析结果数据进行风险评估。

　　（二）被征收人的早期无证建筑能否认定为被征收房屋的建筑面积？

　　【审查要点】

　　对于较早的无牌建筑，应判断其是否为法律法规、违章建筑的具体规定以及竞合建筑的施工条件不能认定为建筑区的违章建筑。

　　【规范指引】

　　《国有企业土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民对于政府及其有关部门人员应当依法加强对社会建设实践活动的监督成本管理，对违反城乡规划问题进行文化建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府在作出建筑物征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内的未登记建筑物进行调查、查处和中华民国处理。对未超过批准期限的合法临时建筑物，给予赔偿； 对超过批准期限的非法临时建筑物，不给予赔偿。

　　（三）依法享有使用权的未经注册建筑群和开放空间是否应纳入征收补偿范围？不包括房屋征收补偿范围的补偿决定是否有效？

　　【审查要点】

　　未经登记的合法享有使用权的院落、空地应当被纳入国家征收补偿工作范围，或应当在补偿研究结果中有所不同体现，没有可以将之纳入征收补偿能力范围的房屋征收补偿制度决定是否依法应予撤销。

　　【规范指引】

　　国有土地上房屋征收补偿条例第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，应当给予被征收房屋的所有人（以下简称被征收人）公平的补偿。

　　第十九条被征用房屋的价值补偿不得低于被征用房屋在宣布征用决定之日与房地产类似的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资格的房地产价格评估机构按照房屋征收评估方法进行评估确定。

　　对评估方法确定的被征收房屋进行价值有异议的，可以向房地产市场价格风险评估研究机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产企业价格影响评估专家委员会申请鉴定。

　　房屋征用评估办法由国务院住房、城乡建设主管部门制定。

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