金山合同律师分析导致合同无效的主体过错责任认定

　　房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。下面和金山合同律师一起来分析导致合同无效的主体过错责任认定。

　　一、导致企业合同无效的主体过错责任进行认定

　　在该类案件中，法院需首先确认导致房屋租赁合同无效的主体过错责任。实践中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。

　　1. 租赁建筑物为违法建筑物的主体过错责任认定

　　随着环境综合整治行动的开展，因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。

　　第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具体责任比例由法院视案情酌定。

　　第二，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。

　　第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。

　　2.非法转租情形下的主体过错责任认定

　　承租人未经出租人同意将房屋转租的行为未被法院认定为有效的，承租人在明知的情况下仍与次承租人签订合同，承租人一般应承担主要的过错责任，次承租人在签约前未尽到审慎的注意义务则应承担次要的过错责任。次承租人的审慎义务通常表现为要求出租人出示前手合同或出租人同意转租的证明等。

　　3.合同事先约定无效后果的主体过错责任认定

　　实践中，租赁合同中往往对合同无效责任分担直接作出约定，此种约定应属无效。原因在于，该约定不属于《合同法》第57条规定的“合同争议解决条款”，也不属于《合同法》第98条规定的“结算和清算条款”。若法院确认当事人事前对合同无效后果的约定效力，则会与基于法律否定性评价的合同无效后果产生逻辑冲突。

　　当然，租赁合同被仲裁机构、法院认定为无效后，当事人再就合同无效后果的处理达成一致的，应当认定为有效。需要注意的是，当事人在租赁合同中关于合同无效责任分担的具体约定，在一定程度上可作为识别当事人风险预见和主观过错程度的判断依据。

　　二、合同无效后损失赔偿的认定

　　在对导致合同无效的主体过错责任作出认定后，法院应进一步审查损失赔偿的具体范围、标准和数额。此时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要避免当事人重复获利的情形。在无效房屋租赁合同案件中，损失赔偿的认定主要涉及房屋装饰装修损失及扩建损失的认定。

　　1.合同无效后损失赔偿的范围认定

　　与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。

　　2.装饰设计装修公司损失的认定

　　（1）装饰装修损失的审查规则

　　房屋租赁合同无效时，法院对房屋装饰装修损失的审查规则如下：

　　第一，在承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，产生的损失由承租人自行承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。然而，实践中承租人的装潢设施往往不易拆离，强行拆除费用过高或导致房屋严重损害，法院应引导当事人充分利用装潢设施，并对添附一方进行适当补偿。

　　第二，在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归出租人所有；对于出租人不同意利用的装饰装修物，则应区分情况处理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但应将房屋恢复原状；已经形成附合的，则由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。

　　第三，房屋租赁合同租期届满但被认定为无效合同的，因承租人在装修投入时对租赁期限及期满后不续约的风险有预估，且承租人在租赁期间已享有全部装饰装修的利益，其租赁目的业已实现，故其装修投入不应再列入合同无效的损失范围。对于承租人以租赁合同无效而主张装饰装修损失的，法院一般不予支持。

　　（2）装饰设计装修损失的处理技术要点

　　第一，关于向承租人的相关释明。房屋租赁合同被认定无效后，法院应向承租人释明是否就装饰装修损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失法院不予处理，可告知承租人另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应告知其可就装饰装修物采取必要的证据保全措施以及相应的法律风险。

　　第二，关于出租人同意装饰装修的认定。出租人未明示同意装饰装修的，法院应结合房屋类型、合同约定的租赁用途及合同实际履行情况来认定出租人对承租人装饰装修的意见。出租人根据房屋租赁合同关于租赁用途的约定可以预见承租人装修行为的，或出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议，又或在合理期限内提出异议后继续履行合同的，法院一般可认定出租人对承租人的装饰装修不持异议。

　　第三，关于出租人同意利用装饰装修物的认定。在房屋未被拆除或尚未确认拆除的情形下，关于出租人是否同意利用装饰装修物，法院应根据个案中装饰装修实际使用状况、生活日常经验以及装饰装修的实际利用价值综合予以认定。出租人在诉讼中就是否同意利用装饰装修的意见前后不一的，除出租人已作出合理解释，或有充分证据证明装饰装修无法利用，如已拆除或即将拆除的情形之外，法院一般不宜轻易认定出租人不同意利用装饰装修物。

　　（3）装饰装修损失的计算方法

　　与合同解除情形下装饰装修损失的计算以残值损失为准不同，合同无效后的装饰装修损失计算只应考虑在合同被确认无效时尚存在的实际价值，即以现值损失为准。

　　一般情况下，现值损失的认定可采用“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。具体数额可根据个案中装饰装修物的性质、使用寿命、损耗程度、实际剩余利用价值及市场行情等因素予以综合认定，避免一方额外获益。在装饰装修物价值较小且双方对数额争议不大时，应尽量促成当事人就装饰装修物价值达成一致意见，以减少当事人的诉讼成本。

　　需要注意的是，在租赁房屋已被拆除或部分拆除的情形下，如有其它证据反映装饰装修现状的，如相关装修合同、支付凭证、拆除前现场照片等，法院可委托鉴定机构对现值损失予以评估。根据现有证据材料无法进行鉴定的，应区分个案不同情况对承租人装饰装修损失予以认定。如因不可归责于承租人的原因导致其举证困难的，法院可适用举证缓和规则，以保护承租人的合法权益。

　　3.扩建损失的认定

　　扩建损失的认定

　　（1）扩建损失的审查规则

　　合同无效时，在承租人未经出租人同意扩建的情况下，产生的损失由承租人自行承担。在承租人经出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分担。

　　需要注意的是，法院对双方的过错责任及损失的认定，可根据合同的相关约定、租赁标的物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制、造价费用现值等因素，结合当事人的主观过错，确定合理的责任比例及损失金额。

　　（2）承租人自行扩建部分损失的处理要点

　　无效房屋租赁合同案件中，承租人自行扩建，该建筑物因系违法建筑被拆除后，承租人要求出租人分担损失的，法院应结合承租人是否要求办理建设手续、是否对违法建筑物风险得以预见、出租人是否因该建筑物收取租金等因素予以综合认定。

　　如案例二中，因B公司出租的厂房本身不具备合法建设手续，在此基础上扩建后的建筑物取得合法手续的可能性较小，故对于扩建部分拆除的风险，B公司应有预见能力，但B公司仍持放任态度同意A公司扩建，其应就相关损失承担次要责任。因此，法院判决B公司赔偿A公司一定比例的扩建费用损失。

　　（3）扩建损失的计算方法

　　与装饰装修物处理中计算现值损失不同，扩建损失以扩建物的造价为标准。基于平衡双方利益的考虑，法院计算该类损失时一般可采用工程造价费用支出法，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失。实践中，具体数额可根据个案中扩建物的使用状况、实际利用价值、出租人的扩建受益情况、市价波动、政策形势等因素予以综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。

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