金山合同律师谈业主在物业服务纠纷中如何维权

　　伴随城镇化和商品房经济的发展，物业服务者和业主的矛盾凸显出来，现阶段主要是两大类物业和业主纠纷案件，一是业主维权案件，二是物业催收案件，关于上述两类案件，金山合同律师都以维护业主的合法权利来展开，告知业主如何维权。

 

　　一、明确业主和物业服务者的权力义务

　　1．业主权力

　　业主在物业管理活动中，享有下列知情权、参与权、表达权、监督权等权利：

　　（一）提议召开业主大会会议；

　　（二）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；

　　（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；

　　（五）监督业主委员会的工作；

　　（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（七）知悉选举、表决、公共收入等事项；

　　（八）监督共有部分的管理、使用；

　　（九）监督住宅专项维修资金、业主公共收入的管理、使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　2.业主共同决定事项

　　下列事项由业主共同作出决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；

　　（五）使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建（构）筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建（构）筑物及附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）共有部分经营收益的使用和分配；

　　（十）确定对业主委员会成员等人员是否发放津贴或者补助，以及发放的标准；

　　（十一）审议业主委员会任中、换届经济责任审计报告；

　　（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　3.业主共同决定事项投票要求

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　决定共同事项时，业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。

　　通过电子投票方式表决的，应当采用市住房和城乡建设主管部门无偿提供的物业管理服务信息系统中的电子投票系统进行。

　　业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定；未约定的，业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。

　　专有部分面积和建（构）筑物总面积，按照下列方法认定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产权属登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

　　（二）建（构）筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　业主人数和总人数，按照下列方法认定：

　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按照一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　4.物业服务的义务

　　（1）【物业合同履行义务】

　　物业服务人应当按照物业服务合同约定履行下列义务：

　　（一）提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务；

　　（二）依法维护、管理物业服务区域内的公用设施；

　　（三）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；

　　（四）采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全；

　　（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、工程施工等专项服务，但不得将该物业服务区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

　　物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。

　　（2）【物业公示义务】

　　物业服务人应当在物业服务区域内设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并通过互联网等方式告知业主：

　　（一）物业服务人的营业执照、企业信用评价等级、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况及基本信息；

　　（三）物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等；

　　（四）物业服务费收交情况、受委托管理的住宅专项维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况；

　　（五）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常巡查记录，维修保养单位名称、资质、联系方式等；

　　（六）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

　　物业服务人应当将其工作人员的身份信息在上岗二十四小时内报物业服务区域所在地派出所备案存档。

　　业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

　　（3）【物业法定义务】

　　物业服务人提供物业服务应当遵守下列规定：

　　（一）及时向业主告知安全、合理使用物业的注意事项；

　　（二）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

　　（三）对业主违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻和制止，并及时报告业主委员会；

　　（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道和疏散通道、噪音扰民等行为进行劝阻和制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关主管部门；

　　（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

　　（六）配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

　　（4）【物业禁止行为】

　　物业服务人不得有下列行为：

　　（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；

　　（二）采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费；

　　（三）擅自增加收费项目、提高收费标准；

　　（四）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息；

　　（五）擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

　　（六）挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收入；

　　（七）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；

　　（八）擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域；

　　（九）终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；

　　（十）损害业主合法利益的其他行为。

　　（5）【物业档案保管义务】

　　物业服务人应当建立和保存下列档案和资料：

　　（一）业主共有部分经营管理档案；

　　（二）监控、电梯、消防、有限空间、绿地等共有部分档案及其管理运行、维修养护记录；

　　（三）房屋装饰装修管理资料；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业服务人或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热等书面协议；

　　（六）物业服务合同约定的其他资料。

　　业主、业主委员会、区县住房和城乡建设主管部门和街道办事处、镇人民政府有权查阅前款规定的相关档案和资料。

　　（6）【物业安保义务】

　　物业服务人应当制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范设施及物资，发现有安全隐患的，及时采取措施排除隐患。

　　物业服务人应当在消防通道和疏散通道、消防设施、有限空间设置明显标识和禁止占用提醒，在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防设施、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查；对检查中发现的安全隐患，应当立即处理或者告知相关责任单位，并设立警示标识。

　　发现重大事故隐患或者发生安全事故及其他紧急事件时，物业服务人应当及时采取应急措施，通知相关业主，并按照规定向物业所在地的居民委员会、街道办事处、镇人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部门报告，协助做好相关工作。
 

　　二、业主在与物业纠纷中如何维权？

　　（一）业主维权案件

　　1、常见情形

　　物业服务者不履行合同约定义务，物业服务者不依照合同约定履行对房屋共用部位的管理和养护义务等。

　　2、维权注意事项

　　（1）及时通知物业，物业对共有部位不履行管理和养护义务时，发生损害，第一时间通知物业，要求物业采取措施，并留存好通知的信息，如微信和电话录音。

　　（2）保存好受损证据，如照片、视频等做好取证，保留好维修票据。

　　（3）与物业协商处理，协商不能的可向法院起诉。

　　（二）物业催收案件

　　物业催收案件，是业主不支付物业费，物业服务者向业主通过上门催收、发律师函或法院诉讼等手段进行催收。业主会考虑到物业服务不到位，要求降低物业费。

　　金山合同律师要明确一点，物业服务者既然提供了物业服务，业主就应当支付物业费，但是可以通过合法途径要求降低物业费收费标准。

　　业主可以通过下列方式维权

　　（1）更换物业。通过合法途径，更换物业，召开业主大会，投票更换物业服务者。

　　（2）取证。保存好物业服务不到位的证据，如视频、照片影像资料，与物业服务者的沟通聊天记录等，证明物业服务没有严格按照物业服务合同约定的标准和义务履行，要求物业服务者降低物业收费。

　　（3）标准。明确物业服务者的收费标准和物业服务标准，按照标准，比对物业服务不到位的情形。要求物业降低收费。

　　（4）方式。协商处理，或通过政府相关单位调解，协商不能可向法院诉讼解决。