上海律师来讲讲有争议财产的增值率该如何计算

　　一个男人在2004年买了一套房子，当时的价格是18万元，一个男人下降了8万元，从银行贷款10万元，契税等费用是1万元，一个男人婚前还贷利息总额是5万元。2008年，一男一女结婚，房产价值41万元，产权登记在一名男子名下。在婚姻关系中，双方共同偿还贷款10万元，其中本金7万元，利息3万元。在2012年离婚时，这套房子现在价值90万美元。上海律师就来为您讲解一些有关的情况。

　　甲男与乙女双方对解除婚姻家庭关系管理没有提出异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产企业公司通过签订购房合同并从商业银行不良贷款，虽然他们婚后还贷本息共计10万元，但每月银行发展都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有积极参与还贷，离婚时无权获得其他任何补偿款。

　　乙女认为，双方之间没有一个约定可以实行分别财产制，男方的工资业务收入水平应当建立属于我们夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元建设作为人口基数对其进行经济补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

　　一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。

　　根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定：

　　第一步是计算有争议财产的增值率，即有争议财产的现价除以(有争议财产在结婚时的价格 + 共同利益 + 其他费用) = 90/(41 + 3 + 1) = 200%

　　第二步，计算非产权登记方得到的补偿，即共同还款部分乘以房产升值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。10乘以200% = 20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院判决，争议财产归男方所有，甲方向乙女支付赔偿金10万元。

　　乙女不服可以提起上诉，二审人民法院进行判决：驳回上诉，维持原判。

　　《最高人民法院关于适用人民中华民国婚姻法若干问题的解释》(三)颁布实施后，在司法实践中计算了与第十条有关的婚内共同偿还贷款的增值部分，各地法院的做法不尽相同，计算结果也有很大差异。法官建议采用逐步计算方法，计算夫妻一方以婚前贷款购买房地产和夫妻共同偿还的离婚时共同按揭付款的增值部分:

　　第一步是计算不动产升值率。不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

　　第二步是计算非所有权登记人将收到的补偿，即联合贷款部分乘以房地产增值率，其中一半是将要补偿的数额。

　　计算进行具体补偿数额时，应注意自己确定设计计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人信息财产。同时我们还应充分考虑通过两种情形下的修正问题，

　　一是离婚时贷款公司尚未清偿完毕，只能将夫妻双方共同发展已经无法偿还的利息计入不动产项目成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入企业成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续研究可能就会产生的升值收益、却要现实需要承担因计入其他所有利息可以导致经济补偿额降低的不公平结果；

　　第二，一方购买房产后结婚需要一段时间。在计算房产增值率时，应以结婚时的房产价格为准，而不是以购买时的房产价格为准，因为房产从购买房产时到婚前这段时间的增值收益，属于一方婚前个人财产。

　　我们认为，上述逐步计算方法简单易懂，易于操作，为审判实践中相关案件的审理提供了一种参考方法。

　　此外，上海律师需要指出的是，法官在离婚分割有争议的房产时，不仅要了解“婚后双方为共同还贷所支付的金额和相应的房产增值部分”，还要根据《婚姻法》第三十九条的规定和房产的具体情况，本着照顾子女和妇女权益的原则，作出公正的判决。也就是说，计算出的赔偿金额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，就是相对公平合理地解决纠纷，平衡离婚双方的利益。