疫情期间租户能否要求房东减免房租

　　案例介绍。

　　2020年11月20日，申请人与被申请人一家国有企业签订租赁合同，约定在被申请人办公楼一楼租赁300平方米区域开设服装店。租赁期为两年，月租金为9万元。租赁日期自2020年11月20日起，以半年为支付周期。申请人已按约定向被申请人支付5.4万元的租金和1.8万元的履约保证金。

　　2021年1月20日，由于疫情影响，申请人多次与被申请人协商减免租金和停业事宜，被申请人不同意减免租金，并表示从未要求申请人关闭店铺。2021年7月19日，双方书面协商同意终止租赁合同。申请人于7月20日将物品搬出清空租赁场所，被申请人接受租赁场所，确认租赁合同于2020年7月20日终止。

　　申请人的实际租赁期为2020年11月20日至2021年7月20日，共8个月，共支付7.2万元的租金和押金。申请人申请仲裁:1。请求裁决被申请人免退申请人租金9000元。履约保证1.8万元；2.本案仲裁费由被申请人承担。

　　争议焦点

　　1.本案《租赁合同》的效力及是否终止；

　　2.本案的法律适用以及新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否导致租赁合同无法履行；

　　3.是否应支持申请人要求被申请人免除三个月的租金。不扣除保证金并返还剩余租金的仲裁请求。
 

　　裁决结果

　　仲裁庭审理后，作出以下裁决：

　　1.裁定被申请人退还履约保证金1.8万元，并退还租金9万元；

　　2.本案仲裁费由申请人承担。

　　律师建议

　　首先，双方在签订租赁合同时，不违反法律、行政法规的强制性规范。因此，租赁合同应当依法有效。双方协商终止租赁合同，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定。

　　其次，新冠肺炎疫情客观上影响了双方租赁合同的履行，给申请人造成了相应的损失。普陀房产纠纷律师按照原租赁合同继续支付租金显然是不公平的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第六项第一款承租国有企业房屋和政府部门的合同案件。高校、研究所等行政事业单位的房屋用于经营，服务业小微企业受疫情或疫情防控措施影响。个体工商户等承租人要求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应当予以支持。

　　判断新冠肺炎疫情是否构成合同无法履行的不可抗力，应综合考虑疫情和政府控制措施对合同履行的影响。行业、合同标的、履约时间、履约地点、当地防控措施的严格性、与疫情严重关系的密切性等因素。