上海房产律师教你买房时遇房主毁约该如何处理

　　虽然在买房的过程中，买卖双方会签订购房合同，但是也存在很多买方或者卖方违约的情况。房屋买卖是一件大事，购房者买房时所花费的钱财有可能是一个家庭大半辈子的积蓄，因此在买房的过程中，购房者需要小心行事，但是也不能避免房主毁约，那么买房时遇房主毁约怎么办？下面由上海房产律师为大家解答。

　　一、首先我们确定买卖交易双方企业是否已签订房屋买卖合同

　　如果双方没有签订买卖合同，只有押金，那么只有押金罚款可以适用，卖方要双倍返还押金。所谓“房屋销售合同”并不具体指房地产交易中心的网上销售合同记录（即所谓的“网上签名”) ，因为网上签名合同只是为了行政记录的需要，并不影响合同本身的效力，只要双方签订的协议具有房屋销售合同的主要内容，就可以视为已签订的房屋销售合同。

　　二、固定卖方违约的证据

　　固定卖方违约的证据是也是一个非常具有重要一环，卖方怠于履行劳动合同管理义务，买方也要进行严格遵循经济合同履行自己相应的义务，以免给卖方留下买方违约的把柄。

　　1.一般房屋买卖合同都会约定具体期限，并要求双方办理相应手续，比如约定具体日期进行税务审核、网签等。如果卖方迟迟不履行，买方必须固定催款的证据：如果发函提醒卖方在一定期限内履行合同义务，催款单最好用快递寄送。注意在快递单上注明快递员姓名，并保留快递收据，证明已送达卖家。同时可以同时通过其他方式催促卖家，比如发短信给或者打电话录音。

　　2.如果一个卖方仍怠于履行或拒绝企业履行，则可通过委托律师可以发送律师函，进行研究进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起环境民事法律诉讼了。

　　买家有两个选择：

　　(1）要求继续履行；

　　(2）请求解除合同并赔偿损失。

　　三、起诉要求继续履行

　　《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的答复》第六条规定： 除合同另有约定或者法定情形可以单方面撤销外，对方坚持继续履行的，合同签订后的预期违约和合同履行期满后的实际违约，依照合同法第一百零十条的规定，责令双方继续履行。对方在履行义务时有其他损失的，应当赔偿损失

　　实际履行必须在合同法第110条之外。这一规定包括哪些情况？

　　《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱进行债务问题或者企业履行非金钱债务不符合社会约定的，对方公司可以发展要求我们履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）不能在法律上或者事实上履行；

　　（二）债务标的不适于强制履行或者履行成本过高；

　　（三）债权人不要求在合理期限内履行。

　　所以在司法实践中，如果一套房子需要贷款买房，法院很难判决继续履行，因为卖方需要配合办理贷款手续，法院很难强制执行贷款。

　　而在买方企业能够全款清掉房款的情况下，法院则可以进行判决继续履行，判决生效后，如果一个卖方拒不配合的，买方市场可以向法院提出申请强制要求执行。

　　要求解除合同并赔偿实际损失

　　1、违约金和实际损失

　　房屋买卖合同中一般会约定违约金为总房价的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买受人的实际损失，可以要求法院提高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　2、实际损失的确定

　　实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

　　根据《上海市高级管理人民通过法院进行关于审理“二手房”买卖案件若干重大问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能选择继续履行的，违约方应当承担赔偿因违约而给对方企业造成的损失，包括可以直接损失和预期结果可得利益相关损失。

　　其中房屋起落的损失确定，可参照以下方式：

　　1、双方进行协商制度确定的，从其约定；

　　2、双方不能协商确定的：

　　（一）原则上可以比较最相似房屋的市场交易价格（一是同一建筑的同一楼层、同一房型；其次是相邻建筑的相同楼层和房型；第三，同面积房屋与买卖合同交易价格的差额，决定房屋的损失；

　　（二）无最相类似房屋比照的，可通过提高专业教育机构风险评估方法确定房屋涨跌损失。”

　　相信大家看了上面介绍后，对于怎么解决要注意什么的责任的法律知识有了一定的了解，如果你还有关于这方面的法律问题，请咨询上海房产律师，他们会为你进行专业的解答。