现在买房子，开发商会给你一个交房的时间，到了时间就可以拿到修好的房子。那么你知道开发商怎么才算是逾期交房吗？为了帮助大家更好的掌握相关知识，上海房产纠纷律师细心整理了以下内容供大家参考，一起看看吧。
一、基本案情
2008年3月26日，原告陈某与被告的一家房地产公司签订了商品房买卖合同。被告向原告出售了被告开发的“ XXXXXX”七号楼104号商品房，价格为187626元，合同签订后，原告全额支付了187626元购房款。2006年9月26日，被告向原告发出居留通知。原告向被告提供了书面反馈，称被告无法提供住房验收文件，不符合交付住房的条件，因此拒绝接受住房，由此造成的损失应由被告承担。2008年11月9日，有关部门发出工程验收报告，2008年12月14日，被告发出补充通知。该项目于2008年12月20日由县城乡规划建设局提交。原告陈某于2008年12月22日签署了房屋验收表等相关程序，正式验收房屋。
原告公司诉称，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期达到交房114天构成企业违约，应按日万分之十支付平台逾期履行交房或者违约金共计人民币21389.36元。
被告辩称，不存在原告所诉的逾期交房，原告未在收到通知后收房，违约责任在原告；且工程在施工过程中由于受台凤和灾害天气这一不可抗力因素的影响，所延误的工作日不能作为被告逾期交房的责任。
法院认为，在合约签订后，如果被告房地产公司未能在合约规定的时间内将房屋交付原告，该公司应承担违约责任。商业房屋的验收时间为冲浪工程验收报告发出日期，即2008年11月9日，届时交付条件将予以确定，因此，被告人应于2008年8月31日起迟交，计算违约责任天数，并于2008年12月14日再次通知被告人，共105天。由于双方同意的违约金额过高，违约金额须按原告向银行提供的按揭贷款的利息损失计算，并以金融界提供的5年以上贷款为基础，即130% ，年利率为6.39%。被告辩称，反复强台风和过多降水是不可抗力的原因，不支持该案。法院裁定，被告房地产公司应向原告陈某支付逾期未付的4545.94元违约。
二、律师分析
本案主要问题涉及以下我们几个争议的焦点：
（一）接受商品房的时间；
原、被告在合同第八条中约定“该商品房已经验收合格”是该商品房交付的前提条件，原、被告提供的证据对验收时间的记载不一致。单位工程质量竣工验收是建设工程投入使用前的最后一次验收，但验收记录只是工程竣工验收过程中的工作技术记录，不是竣工验收的标准文件，缺乏形式上的要求。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收后，建设单位应当及时提交工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况、建设单位执行基本建设程序情况、工程勘察、设计、施工、监理评价、工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式、工程竣工验收意见等。因此，被告主张“商品房验收合格”应以该单元（子单元）工程质量竣工验收记录中记载的最晚时间2006年9月30日为依据，理由不充分，不予支持。原告主张“商品房已通过验收”的依据是2006年11月9日的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》。理由充分，应予支持。法院采纳原告的观点是正确的。论商品房交付条件。原告认为，商品房交付应当符合两个条件，一是商品房已经验收合格，二是商品房已经依法备案。
被告可以认为，本案进行销售的是期房，不是现房，合同双方约定的交付买受人使用的商品房是指“该商品房经验收合格”的商品房，因此，本案中只要一个符合国家验收合格社会条件，就可以完成交付系统使用。
中国发展房地产公司律师提醒，根据《房屋建筑信息工程和市政技术基础教育设施系统工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设事业单位人员应当能够及时问题提出一些工程竣工验收报告；第九条：建设社会单位我们应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑环境工程和市政基础服务设施设备工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上这些地方就是人民需要政府经济建设国家行政主管部门备案；《中华民族人民民主共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产产品开发研究项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《建设生态工程安全质量控制管理法律条例》第十六条规定：建设实践单位没有收到建设我国工程竣工报告后，应当积极组织教学设计、施工、工程专业监理等有关单位时间进行分析竣工验收。建设伟大工程经验收合格的，方可交付使用。据此，工程竣工验收合格后，建设基本单位应当得到及时发现提出解决工程竣工验收报告，并在法定的时间内交主管部门备案。上述内容相关政策规定均说明竣工验收报告与备案是两个方面不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。本案中，双方当事人只约定将具备“商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并未将“备案”约定为交付的一个重要条件；且备案是行政主管部门内部行政行为监督成本管理的范畴。所以，一审法院一般认为，本案中，商品房经验收合格后就可交付使用。
（二）关于本案是否存在不可抗力问题
根据《民法通则》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。福建是一个沿海省份，台风和暴雨很常见。作为具有相应资质和专业技术人员的开发商，并非不可预测。综合这些因素，制定科学合理的施工进度和竣工交付期限。且被告所引用的闽监电〔2006〕40号、47号、56号《内部照明》、泰宁县气象局的证明、泰宁县建设工程质量安全监督站的证明等证据，只能证明有关部门要求相关行业加强安全防范，不能证明2006年的多次强台风和过渡降水属于不可抗力。同时，商品房买卖合同约定，出卖人在不可抗力发生后10日内通知买受人的，出卖人可以据实延长时间。但被告未能证明其在发生不可抗力的情况下及时通知买方的事实，故被告提出扣除反复强台风和降水过多造成的时间延误，法院不予支持。
（三）双方议定的是否过高的问题
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为依据适当减少。本案中，商品房总价为187626元，每日违约金为187.63元，确实过高，应当调整。根据原告向银行的抵押贷款，利息损失应按金融部门五年以上贷款，即年利率6.39%的130%计算。
因房价进行不断持续上涨从而导致企业频繁问题出现卖方违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能为了弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方应该如何正确主张通过自己所受到的损失：
上海市高级人民法院认为，可以采用下列方法确定房屋损失：
经双方协商确定的，以协议为准；
当双方无法通过协商做出决定时：
（一）原则上可比照最相类似企业房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是通过相邻幢同楼层及房型；再次是相同工作区域内进行房屋）与买卖双方合同成交价之差可以确定一个房屋价格涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过提高专业教育机构风险评估方法确定一个房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从环境保护守约方的利益问题出发，以守约方的请求为基础，结合相关合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约责任行为方式确定之日以及关于审理中房屋的涨跌情况等，合理分析确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
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