以案释法
2011年2月16日，淦昌公司与建行签订贷款合同，建行应淦昌公司申请，向淦昌公司发放贷款。约定淦昌公司向建行借款3000万元，用途为购买船舶，还款来源为淦昌公司的主营业务收入。同日，淦昌公司与建行签订抵押合同，淦昌公司同意作为抵押人为建行因上述贷款形成的债权提供抵押担保，附抵押财产清单，抵押财产为“粤东江１号”船舶，财产价值6027万元。担保范围为贷款合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、淦昌公司应向建行支付的额其他款项、建行实现债权发生的全部费用。双方就该船舶办理了抵押登记。借款到期后，淦昌公司未能如期还款，建行提起诉讼要求淦昌公司还款，并要求就船舶享有优先受偿权。法院经审理认为，双方订立的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。“粤东江1号”已经办理了抵押权登记，建行对该船舶的抵押权已经设立，并具有对抗第三人的效力。建行请求确认在淦昌公司不履行贷款合同项下义务时，有权从拍卖、变卖淦昌公司提供的抵押物“粤东1号”船舶的价款中按抵押权顺位优先受偿，有法律和合同依据，应予支持。（类似生活实例，可参见案例：中国建设银行有限公司××分行诉××淦昌建材有限公司等船舶抵押合同纠纷案，详见广州海事法院（2012）广海法初字第841号民事判决书）
法言俗语
抵押分为动产抵押和不动产抵押。按照字面意思理解，动产抵押就是对于能够活动的财产进行的抵押—动产抵押是债务人或者第三人将自己所有的生产设备、原材料、半成品、交通工具、船舶、航空器等动产进行抵押。不动产抵押就是债务人或者第三人将自己所有的房屋、土地使用权等不动产进行抵押。不动产抵押就是不易活动的财产的抵押—以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件，只有进行登记，抵押权才能成立并生效。我国动产抵押无须登记，抵押合同生效动产抵押权就生效。但是如果没有登记，动产抵押的抵押权不能对抗善意的第三人。因为建筑物附着在土地上，两者是不可分离的相互依附关系，我国采取的是“房随地走”和“地随房走”的原则。所谓“房随地走”，就是向他人转让自己享有的建设用地使用权时，土地上的房屋也应当一并向同一人或单位转让。同理，“地随房走”就是向他人转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权也应当一并同时转让。这个原则不仅用在转让行为中，同样运用在抵押中。也就是说，在抵押时，房屋和房屋所占的土地是一个整体，在设定抵押权的时候是不允许将它们分开的，无论是抵押房产还是抵押建设用地使用权，相应的土地和房产都是抵押财产不可分割的组成部分。2019年修正的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这与《民法典》的规定是一致的。在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋和建设用地使用权同时转让。
但在实践中会出现只将房屋抵押、不抵押建设用地使用权，抑或只将建设用地使用权抵押、不抵押房屋的情况，还存在将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人或单位的情况。法律规定一并抵押，解决了抵押权实现的这一困境。也就是说，抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只办理了建设用地使用权登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押时，房屋所有权也一并作为抵押财产。
土地使用权设立抵押权后，抵押权一旦实现会导致土地使用权的使用权主体转让。我国对于耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地。一旦对于抵押权的实现不作任何限制，可能出现以抵押为名，但实际目的在于规避国家法律法规规定转变土地性质的情形，也就是通过抵押权实现从农村集体所有的土地转变为城市建设用地。因此，除非乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，否则建设用地使用权是不允许单独抵押的。换言之，乡镇、集体企业的厂房抵押的，按照“地随房走”原则，房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
法律对于抵押权设立的方式和抵押物的范围规定得比较灵活。财产的权利人可以将自己现有的财产依法抵押，也可在将有的财产上设定抵押，为自己的债务提供担保。这种抵押方式叫做浮动抵押，之所以叫做浮动抵押，就重在“浮动”二字，这是相对于“固定”而言的，因为这种抵押方式和固定的抵押不同，浮动抵押期间抵押财产不停地发生变化，比如抵押人会将现有的财产卖出，还会买入相关财产，抵押权人仅仅就约定或者法律规定应该实现抵押权的情况出现后，对于确定的财产优先受偿。设定浮动抵押的主体限制在企业、个体工商户、农业生产经营者，这是因为我国设立浮动抵押制度，主要是为了解决中小企业和农民融资贷款难，促进社会经济发展。浮动抵押实现抵押权时的财产通常和设立抵押权时的财产不同，对于抵押期间已经处分的财产不能再追索，但是抵押期间新增的财产是要作为抵押财产的。
在债务履行期限届满后债务没有履行、抵押人被宣告破产或者被撤销后抵押人进入清算程序、约定的实现抵押权条件成立或者出现了严重影响债权实现的情形（比如抵押人和其他企业合并等）时，浮动抵押的财产范围就确定了，抵押权人还可以在确定的财产范围实现自己的抵押权。
法官说法
1、有时候，抵押问题会和租赁问题发生碰撞，租赁的房屋在租赁期间被抵押怎么办？这个问题牵涉到抵押权和租赁权的关系。根据“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将房屋转让给他人，也不影响承租人的租赁权。所有权是效力最高的物权种类，所有权尚且不能对抗成立在先的租赁权，抵押权更不能对抗在先的租赁权。因此，如果抵押人先把自有的房屋出租给承租人居住使用，再把已经租赁的房屋对外抵押，不影响承租人对于房屋的使用，承租人可以继续在房屋中居住。
2、我国现存的两种抵押方式—动产抵押权和不动产抵押权，两者还是存在区别的。最大的区别就是抵押权的设立是不是必须经过登记。我国法律对于不动产作为抵押财产提供担保设定抵押权的，规定抵押物必须登记。不动产抵押权设定需要两个不可或缺的重要条件：一是当事人双方意思表示真实、一致并为了设定抵押权签订了抵押合同；二是双方持抵押合同前往物权登记机关完成不动产抵押登记。不动产抵押合同生效和不动产抵押权生效条件是不同的，抵押合同一般一经依法签订就生效，抵押权必须经过登记才生效。
3、我国法律对动产作为抵押财产设定抵押权的，不必经过登记。抵押合同生效，抵押权就设立了。但是动产抵押权办理抵押登记和不抵押登记的法律效果是不同的。没有办理抵押登记的动产抵押权不能对抗善意第三人。也就是如果抵押人将抵押财产转让，对善意取得财产的第三人，抵押权人无权进行追偿，只能要求抵押人提供新的担保或者要求债务人偿还债务。抵押合同签订后，如果抵押人又用抵押的动产和另一个债权人签订了抵押合同并办理了抵押登记，办理抵押登记的在债务到期后比没有登记的抵押人优先受偿。
4、如果抵押合同签订后，抵押人违背诚信原则拒绝办理抵押登记的，当事人可以向法院提出诉讼，请求法院判决抵押人履行抵押登记的合同义务或者判决抵押人承担违约责任或赔偿责任。虽然对于动产抵押法律没有规定必须进行登记，但是动产抵押登记具有对抗他人效力，为了保障自己债权的实现，和债务人协商用动产作为抵押的，抵押权人最好办理抵押登记。
《民法典》条文
第三百九十六条 企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百零三条 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第四百一十一条 依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期限届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者解散；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第四百一十八条 以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。上海房产律师所