上海房产纠纷律师为大家讲解房屋转让担保的适用空间

　　对普通百姓而言，房屋除了居住，还有融资功能。房屋融资具有额度大、风险低等特定，实践中大致可分为两个过程，一是将房屋作为担保融取资金；二是资金不能如期偿还时房屋价值变现。区别于传统不动产抵押担保,房屋转让担保由于融资额度大、资金放款快、灵活性强等优点,在民间借贷中占有相当比例和重要席位。房屋转让担保是学理概念，指借款人为筹措资金，将房屋过户于借款人，当借款如约偿还后，对房屋进行回赎，当借款不能如期偿还，则以房抵债。下面上海房产纠纷律师来为大家讲解房屋转让担保的适用空间。

　　1 . 房屋转让担保的争议性

　　实践中，房屋转让担保大多采用签订借款和房屋买卖两个合同实现，借款合同中通常约定“逾期不归还借款的，将房屋所有权归于出借人，若如约偿还借款，则房屋所有权归于借款人”。之所以房屋转让担保饱受争议，主要原因在于：一方面得益于更灵活的担保方式，融资变得更有效率，相较于抵押担保，出借人敢于出借更多的资金，给予更长的借款期。借款人亦能在短期内融得更多资金解决燃眉之急，这无疑有利于盘活存量资产、促进交易和商品交换。另一方面，根据《物权法》第186条规定，禁止流押，即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。虽然这样的规定有利于借款人，维护了交易秩序，但出借人的资金安全和参与社会融资的积极性受到一定程度的影响。

　　2 . 房屋转让担保的有限合法

　　关于房屋转让担保的司法观点，即使是在最高院也同样有过分歧，较为典型的是2013年提审的杨伟鹏案与2014年的公报案例朱俊芳案。

　　更确切地说，朱俊芳案统一了审判尺度，向外界传递了最高院对房屋转让担保的倾向性意见。两案同为借款逾期，杨伟鹏案中，法院认为房屋买卖合同无效，理由是合同的约定违反流押条款；朱俊芳案中，法院认为房屋买卖合同有效，理由是借款合同与房屋买卖合同同时成立，借款合同是买卖合同的条件，借款合同如期偿还，则房屋买卖合同的解除条件成就，借款合同未如期偿还，则房屋买卖合同生效的条件成就。

　　2015年最高院召开全国审判工作会议，纪要第32条对该问题进行了进一步阐释，当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人主张根据以房抵债协议请求确认共对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。以上纪要说明，最高院对房屋转让担保的效力并非一刀切，而是分情况分阶段进行确认。

　　3 . 房屋转让担保的效力确定

　　最高院的审判会议明确指出，转让担保问题的两个重要基础是“共对房屋享有所有权”和“清算义务”，因此即使借款人不能如约偿还借款，出借人也不能直接凭借买卖合同和已履行过户登记手续的行为主张房屋所有权。因为这直接违反了流押禁令。出借人与借款人在进行本息结算之前，两人实际是一种对房屋共享所有权的状态，出借人享有的部分是债权对应的部分，借款人对应的则是房屋本身价值除去债务的部分，类似于按份共有。故借款合同与房屋买卖合同均是有效合同，但房屋买卖合同中涉及的房屋价款、支付方式（债务偿还）条款无效，而是应当进行本息结算。

　　在结算具体程序中，有两种意见：其一是，自房屋过户之日起，停止计息，房屋产权按份共有，出借人获得本息对应的部分，剩余部分由债务人享有。两者按照比例共享房屋，此后房屋的增值或出售均应当以此比例进行分配。其二是，出借人不按比例享有所有权，计息时间计算至还清借款为止，双方可通过共同确认价格、第三方评估或拍卖的方式进行变现，偿还借款。显然，房价上涨幅度小于计息幅度时，第一种方式对债务人有利，房间上涨幅度大于计息幅度时，第二种方式对于债务人有利。

　　4 . 房屋转让担保与借贷关系之间的联系

　　最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下文简称最高院民间借贷司法解释）第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　四川省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称四川高院民间借贷指导意见）第33条的规定，则进一步将买卖合同具体为商品房买卖合同，规定当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得涉案房屋所有权，而是为民间借贷合同提供担保的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理。

　　无论是将借贷合同视为房屋买卖合同成立的条件，还是将房屋买卖合同视为借贷合同的担保，房屋转让担保的基础均是借贷关系，根据上述规定法院应当审查借贷关系,而不问为之担保的房屋买卖合同。这是否意味着，债权人为了保证借款如约偿还而签订的房屋买卖合同无效？显然不是。以上规定旨在查明事实、理清关系，为法院审理实质法律关系提供指导，并没有对合同效力和履行问题进行规定。

　　《最高院民间借贷司法解释》第24条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。结合该条前款可知，第一款规定法院对基础借贷关系进行审理而不问进行担保的买卖合同，第二款赋予出借人就买卖合同涉及的标的物申请拍卖的权利。换言之，第一款是对债权债务进行清算，第二款虽然回避了买卖合同的效力问题，但从侧面认定了买卖合同的担保作用。

　　结合2015年《全国民事审判工作会议纪要》的会议精神，以房屋买卖合同的签订时间为界，房屋转让担保合同关系有两种不同的走向：房屋买卖合同签订在债务未届清偿期之前，以基础的借贷关系为主进行审理，判决结果为确定金钱给付义务；房屋买卖合同签订在债务未届清偿期之后，则房屋买卖合同实质为以房抵债协议，当不存在《合同法》54条规定的可变更撤销的情形时，债权人要求履行房屋买卖合同的主张能够得到法院支持。

　　此外，笔者认为，《最高院民间借贷司法解释》第24条第二款规定的申请拍卖权，对于房屋转让担保而言，并非是债权人债务受偿的唯一方式，而仅是实现权利的一种选项。

　　简单来看，若房屋价值大于债务，无疑采取拍卖或债务人自行处置后偿还债务更有利于公平正义；若房屋价值小于债务，则不宜生搬法条。从实证角度出发，当房屋价值小于债务时，认定房屋买卖合同有效，更为合理。因为债权人的本息虽然未足额得到偿还，但由于受制于房屋买卖合同的约束，未能偿付部分视为对自己权利的放弃，法律应该支持。对于债务人而言，本应该多偿还的部分，也正因为房屋买卖合同的约束，减少了债务的承担。也正因为房屋价值小于债务，从而不会形成流押后果，不违反法律的强制性规范，可以认定买卖合同有效。

　　综上，虽然房屋买卖合同是民间借贷的担保，但不宜全面否定买卖合同的效力，宜分情况予以确定，这样更有利于定纷止争，化解社会矛盾。

　　以上就是小编整理的全部内容，如果您对此还有疑问，可以在线咨询上海房产纠纷律师，我们为您提供免费的一对一咨询服务。