上海拆迁协议律师来讲讲棚户区改造的新政策

　　针对市场上有关国开行收紧棚户区改造融资的传言，国开行表示，今年以来，国开行严格执行国家有关棚户区改造的政策，在国务院有关部委的指导下，与地方政府合作，依法规范棚户区改造融资。目前，各项工作正在有序进行。上海拆迁协议律师来告诉您一些相关的情况。

　　您好，首先，很荣幸自己能够进行回答您的这个社会问题。

　　据国开行介绍，截至5月末，开行今年通过发放进行棚户区环境改造企业贷款4369亿元，有力技术支持了棚户区改造续建及2018年580万套新开工工程项目管理建设。

　　1、首先我们之前坊间流传的一刀切棚户区改造实物安置等，也就是坊间流传，最多是作为一种或然性猜测，而不是必然性政策。请注意，国开行，全称国家经济开发建设银行，是政策性农业银行企业之一，也就是说，是金融服务机构发展银行的回应，不是教育行政管理机关工作作出的。银行可以做出的回应自然是从银行不同角度，本文主要是学生通过网络银行和金融圈的一些相关信号，做一些拆迁方面的预计和分析。棚户区改造拆迁补偿安置原来的基本理论原则之间没有变。对拆迁户而言也是关键的补偿安置这些问题主要还是比较合理到位。大家大可不必过于紧张。

　　2、棚户区改造拆迁补偿安置大原则不变，合理经济补偿，不降低企业原有社会生活发展水平，长久生计有保障。权利能力受损，及时主张通过合法权益。

　　3、拆迁补偿主要有两种方式：货币补偿和产权置换。法律赋予拆迁户选择权。但在实际操作中，不熟悉法律和相关政策的拆迁户往往会有这样的疑问：你们拆迁是要钱还是要房？事实上，无论哪种方式，都应该确保被拆迁户的生活水平不会降低，他们的长期生活得到保障。

　　4、但落实到企业具体的补偿安置中，两种教学方式的效果却有很多不同。

　　在棚户区进行改造货币化安置方式为主导，拆迁户经历完长久的拆迁后，拿到的补偿款完全发展跟不上瞬息万变的房产企业市场，原来的房子我们没有了，拿到的补偿款根本买不起新房子。当然补偿能力不足问题还有一个很大影响一部分主要原因是拆迁中存在一些违法违规的现象。

　　5、如果今后在棚户区改造实物安置的方式下，可以从一定程度上缓解“拆迁后买不起房”的困境，那对广大拆迁户是利好的。同时在棚户区改造等项目的拆迁中，以实物安置方式进行的，需要优先就近安置。因此，新趋势下的就近实物安置方式，能最大程度保障拆迁户原有的生活水平和今后长远生计有保障。可以说，这一信号对于拆迁户来说并非坏消息。

　　农村空闲宅基地遇拆迁如何补偿？

　　首先，农村合法宅基地拆迁要给予补偿。

　　根据《土地管理法》及其实施条例等相关规定，农村宅基地属于集体建设用地，它的征收补偿标准是由省、自治区、直辖市人民政府参照《土地管理法》第47条规定的耕地的征收补偿标准来规定的。

　　《土地管理法》第四十七条规定： 征用土地的，应当按照被征用土地的原用途给予补偿。

　　征地补偿费包括土地补偿费、安置补偿费和附着物和幼苗补偿费。被征用耕地的土地补偿费，为被征用耕地前三年平均年产值的六至十倍。耕地安置补贴按照需要安置的农民人数计算。移民安置的农业人口数量，以被征用耕地数量除以被征用单位人均占用耕地数量计算。每个农业安置人口的安置补贴费，为征用耕地前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补贴最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

　　征收企业其他国家土地的土地进行征收补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照中国征收耕地的土地资源补偿费和安置补助费的标准明确规定。

　　一般通过省级人民对于政府会制定“XX省征地统一年产值标准和区片综合地价标准”，宅基地的征收补偿技术标准问题就在我们这个国家规定时间里面。最新的征地统一年产值标准和区片综合地价标准可在各省国土空间资源厅网站上可以查询到。

　　提醒广大拆迁户注意，根据《国土资源部关于学生进一步发展做好征地成本管理会计工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）的规定，征地补偿设计标准两至三年调整自己一次，因此，要查找最新数据统一年产值标准和征地区片综合地价标准，否则他们就会导致出现经济补偿控制标准水平偏低，不合理的情况。

　　以山东省为例，山东省中国国土空间资源厅2016年01月06日公布的《山东省农村人民对于政府进行关于企业调整以及山东省征地区片综合影响地价管理标准的批复》（鲁政字〔2015〕286号）规定的区片综合考虑地价质量标准，是征收方式一般通过农用地的土地使用补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合研究地价评估标准为基础按以下相关系数可以调整。

　　农用地中的基本实现农田1.2；建设发展用地1.0；未利用地0.8。也就是说一个基本都是农田的区片综合控制地价=一般分为农用地的区片综合地价×1.2倍；建设项目用地的区片综合地价=一般包括农用地的区片综合地价×1.0倍；未利用地的区片综合地价=一般农用地的区片综合地价×0.8倍。

　　以 Linyi District of Linyi 的综合地价标准为例，山东省各区的综合地价标准编号为“一、二、三、四－一、四－二、四－三”，不同的编号对应不同的地价和面积。例如，Hedong 的Liuhangtou 属于第四第二区。这个地区的地价是每亩六万五千元，每公顷九十七万五千元。

　　山东鲁政字〔2015〕286号文件定义建设用地综合地价=一般农用地综合地价× 1.0倍，也就是说一般农用地综合地价等于宅基地综合地价。如果家住河东区刘行头的老李有3分宅基地被征用，那么他的宅基地补偿款为65000元× 0.3亩=19500元。

　　上海拆迁协议律师提醒您，如果你家是在其他省份，可以通过按照上面的方法进行查询你们当地的征地统一年产值标准和区片综合地价标准明确规定，并参照上面的方法分析计算过程中应当能够获得的宅基地征收补偿款。如果你还是一个不知道自己怎么计算，可以直接联系就是我们。希望通过以上问题回答有助于我们维护您在拆迁补偿中的合法权益。