从2016年9月30日至今，全国发展已经有20个城市加入了中国房产进行调控的队列，而且可以调控经济政策之严，史上罕见。伴随着限购、限贷政策的实施，房价问题可能存在阶段性地进入一个拐点。对于“限贷、限购”导致企业房屋买卖合同管理无法通过继续履行，该如何能够承担相关法律社会责任。上海房产纠纷律师主要讲述在商品房（一手房）买卖中，对于已交付定金的购房者，在限购限贷的情形下，如何科学合理地要求我们开发商退还定金。
在商品房销售中，开发商通常要求购房者支付部分定金，最低可达数万元，最高可达十万元，甚至100%万。但是，很多购房者在交付押金后，还有其他客观条件，如购房限额贷款，不能买房，这种情况下如何取回押金已经交付？
一、让我们看看以下两种司法解释：
第一百一十五条关于适用《人民法院担保中华民国》若干问题的解释最高人民法院规定，当事人约定缴纳保证金作为订立主合同的担保，缴纳保证金的一方拒绝订立主合同的，无权要求退还保证金； 收取保证金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍退还保证金。
最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷审理中适用法律若干问题的解释（以下简称“商品房买卖合同的司法解释”）第四条： 卖方收受买方保证金作为订立商品房买卖合同的担保的，当事人不能订立商品房买卖合同的，依照有关保证金的法律规定处理；因非当事人原因不能订立商品房买卖合同的，应当将保证金退还买方。
购房者对于一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质，所支付的定金是作为中国签订销售商品房预售管理合同的担保，若一方在约定的时间可以拒绝通过订立商品房预售服务合同，则要严格按照定金罚则来承担自己不利的后果。
那么购房者怎样才能从开发商那里合法、合理地返还购房押金呢？
律师指出，首先，要看何种原因导致要求退还购房定金
首先，“限购”直接导致买方丧失购房权，那么买方可以直接根据商品房销售合同第四条的司法解释，正当要求开发商退还押金。
二、“限贷”导致买受方无支付发展能力，这种社会情形下，开发商一般我们不会轻易退还购房定金。因为，作为一个付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能没有出现的各种需要履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能就会出现的履行障碍有相应地解决地解决中国方案。一般情况下，贷款成数的变化情况不会当然也是导致我国房屋买受人不能选择继续履行劳动合同，房屋买受人也可以同时通过学习其他重要途径筹措资金履行付款义务（摘自上海高级人民对于法院《宏观经济政策环境调控后房屋买卖纠纷若干重大问题的解答》）。作为购房人应经过科学合理设计策划，让不能签订预售合同的原因分析符合“不可归责于双方当事人的事由”，可以发现通过研究以下教学方式去实现：
1、作为我国购房者要在企业定金合同或认购书约定的时间去和开发商通过商谈商品房预售管理合同的主要内容条款。
作为买方在订购合同或认购协议的时候与开发商讨论商品房预售合同的主要条款，而不是告诉开发商我不买房。一般而言，作为发展商，商品房预售合约的版本不能更改，购买按金合约或认购书往往不包括以下内容： 违约法律责任、付款时间、付款条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、发展商是否以广告作为合约条款、地图的具体设计图则及购买的其他细节。但是，上述内容是商品房预售合同的主要条款，也就是说，买方可以同时选择上述一项或多项内容与开发商进行谈判，如果他们无法达成协议，导致商品房预售合同无法缔结，根据最高人民法院关于商品房销售司法解释的规定，开发商应退还所收到的押金。
2、作为购房者要有一个证据问题意识。
一旦企业发生开发商拒绝退还定金而发生变化诉讼或仲裁，要有一个足够的证据证明我们自己在定金合同约定的时间和开发商就合同的内容商谈过（即要证明学生自己工作没有出现违约）。而现实中很多购房者虽在规定的时间和开发商商谈具体的合同管理内容，但是他们往往都是由于中国没有的证据问题意识而导致败诉。在这里，本律师提供具有以下几种教学方式供购房者作为调查取证的参考：
a、录音或录像，目的是还原商谈合同内容的情形，尤其是录像一目了然，而且现在的智能手机均有摄像功能（取证时务必采取隐蔽的方式进行）；
b、如果企业聘用律师可以提供相关法律文化服务，在无法就合同管理主要内容条款达成目标一致意见时，聘请律师所签订的《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票，在法庭上均可以作为一种有力证据，证明就购房需求问题，聘请具有专业的律师去参加谈判；
c、可以聘请公证人对合同的谈判过程进行公证；
d、可以邀请两个以上见证人与开发商讨论合同内容。诉讼案件中，证人可以出庭作证，但证人的证明力需要验证。
最后，为了达到上述两点，开发商仍然拒绝退还押金，提起诉讼，要求决定退还押金。本条仅适用于尚未签订预售合同或者商品房销售合同的情形，对于未经特别约定而在合同中签订预售合同的买受人，可以根据司法解释第二十三条处理。
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