本文将就公有住房出售人与买受人约定的禁止买受人实施有碍楼房安全行为的条款的合法性问题进行探讨,同时分析上海相关法规和案例,以期对该问题进行深入剖析和解答。上海房产律师带您了解一下有关的问题。
一、背景
在购房过程中,为了确保公有住房的安全和稳定,出售人与买受人通常会在合同中规定买受人不得实施有碍楼房安全的行为。这些行为可能包括但不限于,不得在楼房内抽烟、不得在阳台上晾晒危险物品等。此类条款一般被称为“禁止有碍安全条款”。
然而,由于该条款涉及到买受人的正当权益,因此其是否合法有效备受争议。下文将从法律角度出发,对该问题进行深入分析。
二、合法性分析
法律规定根据我国《合同法》第四十四条规定:“当事人可以约定任何事项,但是不得违反法律、行政法规的强制性规定,不得违背社会公共利益和公共道德,也不得损害国家利益。”
因此,首先要判断禁止有碍安全条款是否违反了法律的强制性规定、是否违背了社会公共利益和公共道德,以及是否损害了国家利益。
就我国现行法律而言,没有规定任何法律明令禁止出售人与买受人在合同中约定禁止有碍安全条款,因此,该条款不违反法律的强制性规定。
此外,禁止有碍安全条款也并不违背社会公共利益和公共道德,相反,它能够保障公有住房的安全和稳定,同时也有利于社会公共利益的维护。
最后,禁止有碍安全条款也没有损害国家利益,因为它并没有违反国家的法律规定。
因此,从法律规定的角度来看,禁止有碍安全条款是合法有效的。
案例分析上海市有关部门曾经对该问题进行过审查,认为禁止有碍安全条款是合法有效的。具体案例如下:
在上海市某小区购房时,该小区的开发商在合同中规定买受人不得在公共区域乱扔垃圾、私拉电线等行为,并约定若买受人违反该条款,出售人有权解除合同,返还买受人已支付的房款。
后来,买受人在小区内私拉电线,被出售人发现并要求其停止,但买受人未予理会。最终,出售人依据合同约定,解除了合同并将已支付的房款返还给买受人。买受人对此提起诉讼,认为出售人的行为违反了合同法和消费者权益保护法。
法院审理后认为,买受人违反了合同中的禁止有碍安全条款,给公共区域和其他业主的生活带来了威胁,因此出售人解除合同并返还已支付的房款是合法有效的。
通过以上案例可以看出,禁止有碍安全条款在实际操作中是合法有效的,并且也能够被法院支持和认可。
三、结论
基于以上分析,可以得出结论:公有住房出售人与买受人约定的禁止买受人实施有碍楼房安全行为的条款,未限制买受人的正当权利,是合法有效的。
在具体操作时,建议出售人应当在合同中明确规定禁止有碍安全的具体行为,并注明违约后的处理方式,以便在发生纠纷时能够依据合同条款进行处理。
同时,买受人在签署合同时也应当认真阅读合同内容,了解约定的条款和后果,避免因自身行为违反禁止有碍安全条款而导致的不必要的损失。
四、上海市相关法律法规
在上海市,禁止有碍安全的条款在公有住房买卖合同中是被允许的,具体的法律法规如下:
1.《中华人民共和国合同法》
根据《中华人民共和国合同法》第十六条的规定,合同当事人应当按照诚实信用原则履行自己的义务。此外,根据第四十九条规定,当事人违反合同约定的,应当依照约定承担违约责任。
因此,公有住房买卖合同中的禁止有碍安全条款,作为合同的一部分,具有约束力。如果买受人违反该条款,出售人有权解除合同并要求返还已支付的房款,这是符合《合同法》的规定的。
2.《中华人民共和国物权法》
根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定,不动产的使用人有权享有其使用和收益,但不得损害不动产所有权人和他人的合法权益。因此,禁止有碍安全条款的约定,是为了保障不动产所有权人和其他业主的合法权益,具有合法性和必要性。
3.《上海市商品房买卖合同条例》
根据《上海市商品房买卖合同条例》第十六条的规定,合同双方应当在合同中约定有关商品房质量、交付、价格、付款、违约责任等事项。此外,第三十三条规定,买受人违反合同约定,危及公共安全、影响其他业主正常生活和工作的,出售人可以解除合同,并扣除买受人已支付的房款中不超过10%的部分作为违约金。
由此可见,禁止有碍安全条款的约定在上海市商品房买卖合同中是被允许的,并且买受人如果违反该条款,出售人可以解除合同并扣除一定比例的房款作为违约金。
最后,上海房产律师需要强调的是,禁止有碍安全条款的约定应当是基于公有住房的特殊性质和公共利益考虑而制定的,如果是针对普通商品房或商业办公房屋的约定,可能就需要根据实际情况进行权衡和考虑。
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