上海崇明拆迁律师

策法上海崇明拆迁律师专业委员会运用专业的法律知识确保被拆迁户、拆迁公司、政府机构等各委托人的合法权益。多年来,崇明征地补偿委员会在动拆迁领域积累了丰富的经验,先后应邀多家知名动拆迁公司、政府机构出具动拆迁法律意见,规避拆迁法律风险。在尽职调查、拆迁补偿安置谈判协商、诉讼与裁决、签订拆迁补偿安置协议多个环节,都有崇明拆迁补偿专业委员会为客户服务,提供精准的法律意见。力求服务最优化,确保风险最小化

律师团队

律师团队

开庭辩护

律所荣誉

律所环境

律所环境

律所环境

崇明区律师

最新文章

随机文章

推荐文章

上海动迁律师分析拆迁房买到底合不合适

时间:2021-07-12 14:40 点击: 关键词:买拆迁房,上海动迁律师,崇明区拆迁律师

  上海动迁律师分析拆迁房买到底合不合适


        拆迁安置房往往需要几年后才能拿到“两证”,经常有卖家反悔不愿过户的情况,为了避免卖家反悔的纠纷,在买房的时候,买家需要注意所谓拆迁安置房,根据相关法规及政策的规定,一般分为两大类:

  一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但其所有权是有限制的,即权利人在取得所有权的一定期限内,是不能上市交易的,流通性受到限制。房地产市场交易纠纷主要体现在这类房屋中,且存在较大风险。购买这类房屋,应注意的是:一是要明确房屋的土地类型及性质,是集体土地还是国有土地,如是集体土地上的,非集体组织成员,用于非自住目的,建议慎重;二是明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴,特别是现“城中村”改造,由村集体组织建造的,对安置对象是由明确限制的;三是房屋的权利人,是独有还是共同所有,如是家庭成员共有,购房协议的出卖方,一定要是全体共有人的真实意思,均应在协议上签字或有特别授权;四是相关规费的缴纳,这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让,过户涉及土地出让金的补缴,且该补缴数目较大。

  另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。这类房屋的交易风险,与商品房交易相同。

  拆迁房往往是属于家庭成员共有的情况,因为缺少两证,房屋的权属不容易查清,买家想买这样的房屋的时候,需要避免权属不明的情况。对于拆迁房屋是共有的情况,没有“两证”的,因该类房屋产权也并不清晰,一般人很难确定全部权利人,建议购买前,委托律师调查出售房屋的权利信息,按现行市场交易及管理需要,应明确拆迁协议上的人员及配偶,住房调配单上的人员及配偶,被拆迁房屋内户口上的全部人员,只有明确权利主体,才能在签订协议中,不因遗漏权利主体或权利主体不知情,而影响合同效力。对拆迁安置房屋共有的情况,该类房屋产权也并不清晰,一般人很难确定全部权利人,建议购买前,委托律师调查出售房屋的权利信息,按现行市场交易及管理需要,应明确拆迁协议上的人员及配偶,住房调配单上的人员及配偶,被拆迁房屋内户口上的全部人员,只有明确权利主体,才能在签订协议中,不因遗漏权利主体或权利主体不知情,而影响合同效力。.

上海动迁律师分析拆迁房买到底合不合适

  在买卖房屋后,“两证”办下来前,所有权人死亡,买受人在实现权利方面可能产生麻烦。这类风险的的预防,涉及两个层次问题,第一层次是原房屋所有人的继承;第二层次是继承人履行原购房合同义务。在现有法律规定的情况下,个人观点建议以提高违约金条款的方式来进行。因《物权法》实施后,物权的成立和合同效力是独立的,购房合同只要不具有《合同法》第五十二条的情形之一的,合同就是有效,但购买合同有效,在房屋没有办理过户手续前,并不能产生物权效力。所以我个人观点,提高违约金条款,加大出售方的违约成本,可以一定程度上提高合同的履约率。

  房屋租赁过程中,常常会遇到租赁拆迁安置房的情形,因为缺少两证,对于承租人的权利难以保证,承租人应明确房屋的权利人,特别是房屋为家庭成员共有的情况下,容易出现的风险是,房屋共有人之间,为租金的收取及分配发生矛盾,从而影响到承租人的权利。为减少权利人之间对房屋租金的的分配纠纷,建议在租赁协议中,明确出租人必要的承诺条款,并约定相应的违约金条款。

     拆迁房分类

  其实啊,拆迁房细分的话有很多种,分类方式也是五花八门。下面我例举几类主要的拆迁房帮大家分析下:

  1、老破小红本拆迁房(风险低)

  优势:这类是我建议大家着重考虑的,因为这类待拆迁房买卖完全属于正规的二手房交易,从买卖的角度来说的话不存在交易风险。

  劣势:但旧小区的红本老破小被更新改造的机会是比较小的,一是很多地方政府不太支持对旧小区进行更新改造(深圳、珠海、东莞、惠州),如果真要改建,也是以棚改为主。棚改相对于开发商旧改,回迁比例低,红本房一般为套内1:1,其他一般为证书上面积1:1.18左右,而城市更新的话完全由业主和开发商协商,1:1.3、1:1.4都有可能,还可以补差购买部分面积,达到以小搏大的目的。

上海动迁律师分析拆迁房买到底合不合适

  虽然2020年12月《深圳城市更新条例》出台后,又为旧小区走更新改造留出了一个口子,但具体的操作细则尚未出台。

  2、城中村、原村集体、小产权等待拆迁房(风险高)

  优势:如果我们选择现状密度小的(现状容积率2.5以下,2.5以上的基本不会拆除重建,一方面政府不允许大拆大建,另一方面是开发商的经济账算不过来)的城中村房屋、原村集体房、小产权房等待拆迁房,更新改造拆除重建的可能性还是很大的,有预期。

  劣势:但此类房屋政策上是不允许买卖的,也就是买卖行为不合规。那么通过律师见证、村委村集体盖章后就可以了吗?不行的,律师见证完全没有法律效力,既多花了钱,又一点用都没有。村委村集体盖章还是有一定的用处,最少把房子买下来后,村方面不会来找麻烦了,小孩读书等其他方面要村委村集体盖个章,也比较好盖到。而且如真的没什么纠纷,也需要村里进行确权。

  另一方面,开发商一般是按政策、法规进行拆赔回迁的,也就是说房产证上是谁的名字,回迁房就落在谁的名下。当然,如果房产证上业主和购房人之间不存在异议纠纷,村集体也配合办理相关手续和资料,那回迁房问题就没有问题了。

  前段时间因为炒房客大炒小产权房,很多区都出文要求禁止销售小产权房。

  3、军产房待拆迁房(风险高)

  军产房的各项处理,以及产权归部队所有。未知风险太多,不只是一般购房者,连开发商也几乎不会参与。

  4、原企业员工宿舍待拆迁房(风险高)

  如果你不是原企业员工的话,建议不要去购买,因为该类房屋权属争议太多,如一宿舍多人拥有使用权,原企业破产注消、股份转卖等等问题。

  而且员工宿舍所在的土地一般为工业用地或是产业用地,回迁房一般为宿舍或是办公。

  当然也有成功的案例,崇明区拆迁律师有一同事,他在蛇口东角头地铁站附近通过原企业宿舍回迁了6套回迁房,一下子财务自由了。。。。

上海动迁律师分析拆迁房买到底合不合适 http://www.shanghailvshi.cn/chongmingqulvshi/chongmingchaiqianlvshi/4211.html
以上文章来源于网络,如果发现有涉嫌抄袭的内容,请联系我们,并提交问题、链接及权属信息,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。