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上海房产律师解析:一房二卖房屋的所有权到底该归谁?

时间:2023-04-10 09:42 点击: 关键词:上海房产律师,一房二卖

  一房二卖在司法实践中并不少见,出现这类情况房子到底该归谁,你知道吗?我国相关的法律法规又是怎么规定的呢?想要了解更多关于一房二卖房屋所有权归谁的知识,跟着上海房产律师一起看看吧。

上海房产律师解析:一房二卖房屋的所有权到底该归谁?

  【基本案情】

  2010年2月22日,原告吕某与被告彭某经第三人链家房地产企业公司作为居间服务介绍,签订《北京市城市存量进行房屋市场买卖交易合同(经纪业务成交版)》及《补充相关协议》,由吕某购买彭某所有的坐落于中国北京市北京通州区某小区621号房屋设计一套,总价款为62万元。同日,吕某支付方式购房客户定金2万元,支付给链家房地产上市公司管理信息技术服务费、代书费、贷款平台服务费、过户服务费收入共计20880元。合同可以约定,吕某应在同时同年3月29日前将首付款25万元资金交付给彭某。后链家房地产有限公司通过通知彭某于3月23日接收项目首付款,彭某借故一直推迟。之后,链家房地产开发公司需要多次不断催促,彭某均借故不受。3月24日,彭某又与其他第三人李某签订一个房屋以及买卖劳动合同,将621号房屋出售给李某,总价款为61.8万元。3月26日,李某交给彭某首付款12.8万元,当日,买卖关系双方办理了网签手续。后彭某与李某到银行办理了面签手续。4月9日,银行个人同意就李某购买621号房屋向李某贷款49万元。4月13日,李某缴纳社会购买621号房屋产生契税31 722元,彭某与李某办理了621号房屋的物业资产交割流程手续,彭某将621号房屋已经交付给李某使用。

  在本案中,原告吕某和第三人李要求被告彭某继续履行房屋买卖合同及其房屋转让手续,并要求彭某承担违约。经询问,彭说他愿意把621号房卖给李。

  【法院审理】

  北京市通州区法院经审理认为,彭、陆、李签订的房屋买卖合同属于双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定。两份合同均依法成立并生效。因第三人李某已支付首付款并实际办理了房屋交付手续,李某已实际履行了合同的主要义务,且该义务大于陆某。在陆、李、彭未办理产权登记的情况下,彭应继续履行与李的合同,并协助李办理房屋过户手续。陆与彭签订的房屋买卖合同不能继续履行,应当终止。彭某出售一室二厅,对陆某构成违约,应承担违约责任。为此,法院依照《合同法》和《民事诉讼法》判决:解除陆与彭之间的房屋买卖合同;彭继续履行与李的房屋买卖合同;彭返还陆某定金2万元,赔偿违约金9万元;驳回陆继续履行合同的诉讼请求;驳回李要求彭支付违约金的诉讼请求。

上海房产律师解析:一房二卖房屋的所有权到底该归谁?

  【律师说法】

  在本案中需要分析三个法律问题:

  1. 同一所房子的两份销售合同有什么影响?

  我国《民法通则》第72条规定:“财产所有权的取得,不得违反相关法律制度规定。按照企业合同关系或者通过其他国家合法经营方式可以取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定时间或者对于当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定一个或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生发展效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此我们可见,我国会计法律系统采用债权结构形式存在主义物权变动成本模式。债权形式表现主义物权变动生产模式下,当事人之间生效的债权合同只有学生结合交付或登记工作才能发生物权变动的法律教育效果,交付和登记不是因为合同的生效要件,而是物权变动的公示方法。房屋建设属于不动产,当事人之间技术转让时除订立房屋买卖合同外,还需到房屋权属风险管理业务部门人员办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。根据《合同法》有关政策规定,债权合同生效应当同时具备以下两个条件:(1)行为人必须具有一定相应的民事责任行为分析能力;(2)意思就是表示他们真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性标准规定使用或者服务社会环境公共文化利益。只要能够符合上述三个重要条件的房屋买卖合同均为有效提高合同,最终导致房屋所有权是否可能发生变化转移到了属于合同履行的问题,并不直接影响整个房屋买卖合同本身的效力。

  在这种情况下,彭、吕签订房屋买卖合同后没有办理产权变更登记手续,有争议的房屋所有人仍然是彭,彭仍然有权处分有争议的房屋,无论是彭、吕签订的房屋买卖合同,还是彭、李签订的房屋买卖合同,都是双方当事人的真实意思,并不违反法律的强制性规定,因此,两份房屋买卖合同都是有效合同。

  2. 如何解决买受人之前和之后的权利冲突?

  买受人均未进行办理房屋权属风险转移设计变更信息登记的,由先行占有的买受人可以取得一个房屋建筑所有权。如前所述,登记是不动产物权变动的典型公示方式方法和生效要件,因此,当出卖人已为某一买受人办理了我国房屋登记过户手续时,该买受人便依登记工作实际应用取得了一些房屋的所有权,此种情况下,不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理相关登记手续问题之前学习还是中国之后,其他买受人均不能再取得这些房屋的所有权。

  本案中,彭某已经将诉争房屋交付给李某居住环境使用,并和李某办理工作完毕进行物业交割手续,配合李某成功可以申请到银行企业贷款,李某亦已实际需要缴纳办理相关房屋建筑产权制度变更管理登记手续以及所需的契税,彭某本人亦愿意将诉争房屋出售给李某,故法院应判决我们继续积极履行彭某与李某之间的合同,将诉争房屋过户给李某。

  3.如何保护拿不到房子的购房者的利益?

  在一套房子和两套销售的情况下,卖方的行为构成了一个基本的违约。买方不能取得房屋的,可以解除与卖方的房屋买卖合同,要求卖方赔偿损失。合同法解释(二)第十五条还规定: “卖方为销售同一标的物订立多份合同的,合同不得按照合同法第五十二条的规定无效,买方因不能依照合同取得标的物的所有权,要求卖方承担违约的,人民法院应当予以支持。”补偿金额须按违约所同意的罚款额厘定。如果没有这样的协议,买方应当赔偿买方实际遭受的所有损失,包括买方在履行合同后可能获得的利益,但是,这种损失不得超过违约方在订立合同时预见或可能预见的损失。

上海房产律师解析:一房二卖房屋的所有权到底该归谁?

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