拍卖小产权房屋时发现所有权转让怎么办？上海房产律师以案释法

　　当法院扣押并拍卖他的财产时，弟弟对法院扣押并拍卖这所房子提出异议，指出哥哥将财产的所有权转让给了他，这导致了“小财产室”的反对权。上海房产律师所了解的这个案件是江西的，江西省济安县人民法院日前以“小产权房”住宅用地转让违法、原告证据不足为由，驳回了其弟弟的案件。

　　刘大勇和王军在2008年共同开了一个采石场。然而，由于管理不善和业务亏损，采石场无法继续运营。双方同意解除合作关系。双方结清合伙账目后，刘大勇向王军出具借条，注明欠王军投资款60余万元。此后，王军多次找到刘大勇催收欠款，刘大勇均以各种理由推脱。

　　无奈情况之下，王军于2011年2月把刘大勇诉至江西省吉安县人民对于法院，要求刘大勇归还企业欠款60余万元及利息。法院可以立案后，在审理工作期间，王军提出申请对刘大勇房产信息进行管理财产行为保全。法院便根据王军的申请，裁定查封刘大勇坐落在中国吉安县城发展农民教育安置房新区1栋房屋。案件以及审理方式终结，吉安县法院判决刘大勇归还王军欠款60余万元及利息。判决已经生效主义进入系统执行审计程序后，法院于同年6月22日裁定拍卖该房屋。

　　2007年，刘大勇村民小组的集体土地被当地政府依法征用，变成了城市国有土地。为了保障村民的居住权，当地政府为农民安置房规划了新的区域作为村民的宅基地，统一分配给村民建房。在此基础上，刘大勇分到一块宅基地，土地面积170平方米，由当地政府部门和土地部门进行了登记。2009年底，刘大勇的宅基地上建起了一栋五层小楼，就是法院查封拍卖的房子。

　　在房屋拍卖公告中，刘大勇的弟弟刘晓勇向法院执行人员提出执行异议，认为刘大勇已将房屋用地使用权转让给自己，房屋也是自己建造的，与刘大勇无关，所有权应该属于他，法院的执行行为侵犯了他的合法权益，要求法院依法确认房屋是他的所有权，停止执行房屋，撤销房屋拍卖的裁决。

　　法院经审查认为，刘大勇的土地转让行为不符合法律规定，土地转让无效。据此，法院裁定驳回刘小勇的执行异议。刘小勇仍不服，向法院提起民事诉讼，引发案外人执行异议之诉。

　　2011年8月，原告刘晓勇在济安县法院对被告王军提起诉讼。这是自最高人民法院颁布新的《民事诉讼法》以来，最高人民法院首次听取外部人士的质疑。

　　原告刘小勇诉称，原告与第三人刘大勇是兄弟乡亲。2009年5月，经村委会同意，在其他村民见证下，原告与第三人刘大勇签订土地使用权转让协议，第三人刘大勇将其在农民安置房新区的宅基地使用权份额以20万元的价格转让给原告，并由村委会盖章。协议签订后，原告按照合同约定支付了全部出让金，并出资在宅基地上建房。因与王军发生债务纠纷，第三人刘大勇被诉至法院，仅因该宅基地使用权原属第三人刘大勇所有，法院对该房屋进行了查封和拍卖。原告认为，房屋是原告单独建造的，宅基地使用权是原告转让的。房产证和土地使用证正在村委会统一办理。该财产属于原告，与第三人刘大勇无关。法院的执行侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院确认争议房屋归原告所有。责令停止对上述房屋的执行。

　　在审判中，被告王军辩称，他不是本案的合格主体，原告应因试图确立房屋的不正当所有权而被解雇。

　　理由是，原告与第三人刘大勇之间是否存在土地使用权转让协议，涉案房屋是否属原告所有，值得质疑。即使原告与第三人刘大勇之间存在签订土地转让协议的事实，但该土地转让行为未经法定程序确认，不具有合法性。

　　法院经审理后认为，原告刘小勇在开庭时无法通过提交中国土地利用转让协议原件可以进行质证，且转让协议上的公章系原告问题及其哥哥学习要求企业加盖的，村委会并未对其真实性方面进行研究调查分析核实，其真实性我们无法得到确定，故不予采信。原告提交的调查笔录、证人证言均无法进一步证实原告刘小勇与第三人刘大勇之间发展存在一些宅基地转让的事实，亦无法直接证明涉案房屋系原告刘小勇所有的事实。此外，原告对自己国家提出的诉讼请求所依据的事实有责任管理提供相关证据制度加以实践证明。

　　原告刘小勇主张坐落在吉安县城农民安置房新区1栋房屋系其所有，未能及时提交学生充分发挥有效提高证据必须予以证实，故法院对原告的诉讼请求不予社会支持。据此，法院判决驳回了原告刘小勇的诉讼请求。

　　小产权房是在农村集体土地上建造的房屋，不用支付土地转让费等费用。他们的产权证不是由国家住房管理局颁发的，而是由乡镇或村民委员会颁发的，又称“乡镇产权住房”.“小产权房”不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一种常规称谓。

　　上海房产律师表示此类房屋无国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，购房合同在土地和住房管理局不予备案。所谓产权证，并非真正意义上的合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价的上涨密切相关，自2007年房价快速上涨以来，城市房价已成为社会关注的热点。根据国家有关规定，“小产权房”不能确认发证权，不受法律保护。