静安房产律师来讲讲审判实践中如何判断房产的附属建筑

　　在审判实践中，法官对当事人双方是否存在简单的认定是罕见的。通常区分和判断以下两个模糊概念：一是名义承建商与实际承建商的关系取决于合同关系还是内部合同关系；二是实际承建商与合同对方的关系取决于合同关系还是分包关系。静安房产律师为您讲解一下相关的情况。

　　实践中，为规避相关法律社会责任，大量挂靠等违法犯罪行为亦以内部管理承包工程合同的形式发展出现，即名为内部承包，实为挂靠。由此，内部承包与挂靠法律之间关系的甄别成为一个争议焦点。

　　建设工程内部承包，是指建设工程承包方将承包工程的全部或部分交付其下属单位或者注册项目经理和企业其他个人进行施工的行为。承包人应对工程的施工过程和质量进行管理，承担施工合同的权利义务。

　　江苏和 Zhejiang Academies 已就如何决定这是一份搭售合同还是一份内部合同发布了明确的可操作性指导意见。

　　《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同案件的指导意见(2010)》规定了“挂靠”的特征:一是挂靠人不具备从事建设活动的主体资格，或者虽具备从事建设活动的主体资格，但不具备所承接的建设工程所要求的相应资质等级。第二，关联人向关联企业支付一定的管理费，这是关联企业最重要的特征。第三，关联人不对关联人及关联人承包的工程实施任何管理行为。第四，形式合法，容易逃避建设行政主管部门和发包人的审查监督。

　　实践中进行判断企业是否存在挂靠行为，可以从三个发展方面主要考察：

　　（1）有无知识产权理论联系，即其资产结构是否以入股或合并等方式转入现单位；

　　（2）有无统一的财务风险管理，不能以承包等名义搞变相的独立会计核算；

　　（3）有无严格、规范的人事任免、调动员工聘用手续等。

　　浙江省高级人民法院第一民审处《关于审理建设工程合同纠纷案件若干疑难问题的回答》（2012年4月5日）规定："建设工程合同承建商与下属分支机构或注册员工签订合同，将其全部或部分承包工程承包给下属分支机构或员工施工，并在资金、技术、 设备、人力等。可以认定为企业内部承包合同；当事人以内部承包合同的承包人不具备施工资质为由，声称内部承包合同无效的，不予支持。

　　总结上述规定，内部合同与关系的区别主要体现在以下三个方面:

　　从主体上看，在内部承包关系中，承包人必须是单位的人，即与单位在人事或劳动合同、工资、社会保险等方面有法律关系的人；受扶养人与受扶养人是独立的主体。在现实生活中，附属单位不排除为附属人支付社会保障。因此，我们需要研究领导和管理之间是否存在关系。

　　经营企业管理工作投入学习方面。内部承包关系中，发包人对承包人进行一个统一的管理，建立国家统一的财务风险管理信息系统，给予科学技术、资金、材料、人员等各方面的支持，对承包人所建工程项目进行教学过程控制管理和监督，并对工程的质量承担法律责任。

　　挂靠关系中，被挂靠人对挂靠人不进行实质性管理，对挂靠人所建工程也不进行研究过程以及管理，财务数据管理存在相互独立，被挂靠人对工程施工质量不承担责任。合同签订时间。内部承包关系中，施工合同签订时间优先，内部承包协议签订时间较晚；关联关系中，关联协议签署时间优先。建设工程施工合同签订时间较晚。

　　被依附人与被依附人之间的协议违反了法律、法规的禁止性规定，是无效的协议。最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷适用法律问题的第一条第二款(以下简称“建设工程司法解释”)规定，不合格的实际建设工人借用合格建设企业名称的，应当依照合同法第五十二条第五项的规定认定建设工程合同无效。

　　静安房产律师想说的是，因此，扣押的建设工程合同也无效。标准的内部合同是有效的，当然，内部合同不影响承包商与承包商签订的施工合同的有效性。这也是首先需要确定的司法审判与内部承包的重要性联系在一起。