浦东房产律师解析借名买房后无法按时过户案例

　　一、上海房产律师先解释一下什么是房屋过户？

　　如果你想一套房子在法律上完全地属于你自己的话，那么就必须经过房屋过户。现在浦东房产律师就来解释一下房屋过户的意思吧，其实，房屋过户就是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时，原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的登记。

　　二、办理二手房过户时，哪些情况无法过户？

　　1、卖家无法提供不动产权证

　　哪怕是没有买房经验的人都知道，不动产权证对一套房子而言，是非常重要的。也就是说，没有不动产权证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续，只有不动产权证能证明房屋归属，如果买没有不动产权证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

　　2、卖方未经其他产权人同意出售的房产

　　其实，这是买二手房时最害怕遇到的情况，因为这将会产生很多不必要的麻烦和纠纷。即如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意，有共有人不同意的，买卖无效，即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。

　　总而言之，在买二手房时，如果你怕麻烦的话，最好不要购买有多个共有产权人的房子。即使要购买有多个共有产权人的房子，在过户时也必须要让所有共有产权人到场签字，有人来不了，要让对方提供经过公证的授权委托书，尽可能的降低毁约风险。

　　3、被有关部门查封的房产

　　浦东房产律师觉得，在买二手房时，首先需要做的就是调查清楚该房屋的产权问题，看有没有被查封？要知道，一旦买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

　　4、未解除抵押的房产

　　其实，在现在市场上，也存在着不少未解除抵押的房产，而未解除抵押的房产都是二手房。一般来说，未还清银行货款的房子叫抵押房。在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。

　　5、正在出租的房屋

　　其实，买二手房是会比较容易涉及到房屋产权问题的，尤其是买正在出租的房屋。我国法律有“买卖不破租赁”的规定，即房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖，即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和购房者都有效。

　　三、一起借名买房后无法按时过户引发的纠纷

　　赵某华向本院提出诉讼请求：1.请求判令周某文将位于北京市一号房屋（房屋）所有权转移登记至赵某华名下；2.请求判令周某文向赵某华支付自2020年5月28日起至所有权转移登记至赵某华名下之日止的迟延履行违约金；3.请求判令周某文承担本案诉讼费用。

　　事实和理由：赵某华与周某文为表姐弟关系，因赵某华暂无在京购房资格，故与周某文商议借用其名义购买位一号房屋，双方于2016年1月29日签订《协议书》，约定由于赵某华暂无购房资格，现用周某文资质购买案涉房产，贷款用周某文名字，如因赵某华首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由赵某华承担全部责任。上述《协议书》签订后，周某文与北京x房地产开发有限公司签订了案涉房屋的《北京市商品房买卖合同》，此后取得不动产登记证书。案涉房屋的定金、首付款、每月按揭贷款、车位款均由赵某华实际出资，案涉房产一直由赵某华居住，水、电、燃气、物业费用等均由赵某华支付，案涉房屋的房屋所有权证、购房合同、购房款发票等原件一直由赵某华持有。

　　现案涉房屋已经解除抵押，且赵某华已取得在京购房资格，但经赵某华多次与周某文协商将案涉房屋过户至赵某华名下，周某文均以各种理由拒绝，且因周某文迟延办理所有权转移登记手续已导致赵某华需额外支付为偿还剩余银行贷款所借款项的高额利息。为维护赵某华的合法权益，故诉至法院，望判如所请。

　　被告辩称

　　周某文辩称，不同意赵某华的全部诉讼请求。赵某华与周某文是表姐弟关系，双方存在借名买房情形，借名买房时，周某文是单身，且没有购房需求，便答应了赵某华，但双方未约定过户时间。自赵某华取得北京户籍后，周某文多次催促赵某华办理过户手续，但赵某华以各种理由推脱，在此期间，周某文结婚并生育一子，一直与父母居住在约50平米的两居室内，居住非常紧张，且由于周某文名下有房产，导致无法申请政策性用房。

　　2020年1月份前后，周某文再次与赵某华沟通，得知赵某华取得其他房产，赵某华想取得周某文出具的委托书后将涉案房产出售。此时周某文才知道赵某华借用周某文的购房资质购房是为了盈利。一开始是赵某华与周某文沟通借名买房的理由是赵某华在北京无房，想要在北京买房。如果是为了盈利的话，周某文不可能同意赵某华借用自己的资质购房。赵某华名下有一套公租房，赵某华不能拥有两套房屋，目前周某文居住在父母家中，无其他住所，从调解的角度讲，周某文同意返还赵某华的所有出资款。

　　周某文提出以下反诉请求：1.判令赵某华赔偿因占用购房资质而造成的经济损失100万元，包括占用期间房价上涨损失80万、首套房和二套房之间购房贷款差异（包括利率上调和二套房利率上浮10%）损失20万元；2.判令本案的诉讼费由赵某华承担。

　　针对周某文的反诉请求，赵某华辩称，赵某华与周某文签订的《协议书》为无偿借名买房协议；周某文从未提出其有购房需求，其不存在实际损失；目前周某文已结婚，其配偶名下有住房及贷款记录，即便其有购房打算，依据北京市购房政策，以家庭为单位，其亦是二套住房，不存在首套住房与二套住房贷款利率差异损失；赵某华及父母已向周某文支付近10万元借名买房感谢费，故请求法院驳回周某文的反诉请求。

　　本院查明

　　2016年1月29日，赵某华与周某文签订《协议书》，约定由于赵某华暂无购买北京住宅资质，现用表姐周某文资质购买北京x三居室一套。贷款用周某文名字，如因赵某华首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由赵某华承担全部责任。同日，周某文（买受人）与北京x房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由周某文购买一号房屋（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为普通住宅，总价款为3270248元。2017年11月30日，涉案房屋登记至周某文名下。

　　经查，涉案房屋的定金、首付款、按揭贷款、物业费、水电费以及涉案车位的车位款、车位专项维修基金均由赵某华实际支付。2020年5月27日，赵某华一次性向周某文名下还款账户内支付210.75万元用于偿还涉案房屋剩余按揭贷款，周某文对此予以认可。涉案房屋已于2020年6月12日解除抵押。

　　经询，涉案房屋及涉案车位的权属证书原件及买卖合同原件均由赵某华持有，涉案房屋由赵某华实际使用；赵某华具备北京市购房资格。

　　裁判结果

　　一、周某文于本判决生效之日起十日内协助赵某华办理位于北京市一号房屋的权属转移登记手续，将上述房屋登记至赵某华名下；

　　二、驳回赵某华的其他诉讼请求；

　　三、驳回周某文的全部反诉请求。

　　房产律师点评

　　依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。经审理查明，本案案由应为合同纠纷。赵某华与周某文签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。《协议书》约定由赵某华借用周某文名义购买涉案房屋，房屋的费用由赵某华实际支付，房屋权属证书及买卖合同原件均由赵某华持有，涉案房屋自交房后一直由赵某华实际占有，据此可以认定赵某华为涉案房屋的实际购房人，现涉案房屋具备过户条件，赵某华要求周某文将一号房屋（房屋）所有权转移登记至赵某华名下的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。

　　关于赵某华要求周某文支付迟延履行违约金（以169万元为基数，按照月2%的利息标准计算）的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。

　　关于周某文要求赵某华赔偿周某文因占用购房资质而给周某文造成的损失100万元的反诉请求，赵某华与周某文并未在《协议书》中对涉案房屋的权属转移日期进行明确约定，或以书面或口头的形式对涉案房屋及涉案车位的权属转移日期达成一致意见，双方均未出现违反《协议书》的违约行为。现周某文主张出借购房资质对其再购房造成了经济损失，但并未提供充足的证据证明其主张，且周某文在出借购房资质时应对出借资质后可能对其产生的影响进行预判，故对于该项反诉请求，证据不足，法院不予支持。浦东房产律师