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不动产登记能否使借名人取得不动产所有权?上海房产事务律师来回答

时间:2023-03-16 09:15 点击: 关键词:上海房产事务律师,不动产登记

  无论在德国还是在我国台湾地区,不动产登记都成为借名人取得不动产所有权的法律障碍。不同的是,在德国,这个障碍被视为不可逾越,而在我国台湾地区,其并非不可逾越。上海房产律师为您讲讲有关的情况。

不动产登记能否使借名人取得不动产所有权?上海房产事务律师来回答

  从结果上看,德国的做法固然合乎逻辑,却略显生硬,不近情理。尤其是德国学界的上述第一种观点,即认为借名人与出名人都没有取得不动产所有权,物权变动根本没有发生,即便不动产已经交付且移转登记多年,出卖人仍然是所有权人。

  对于此种结局不但受让方难以接受,出卖人也会觉得莫名其妙。所有权移转失败,意味着买卖合同陷入履行障碍,将给出卖人带来一定的负担,出卖人需要付出大量精力处理善后事宜。我国台湾地区的出名人无权处分说尽管把借名人视为不动产所有权人,但并未在民法原理上正面回应借名人是否符合物权变动形式要件问题。

  实际上,以名义买房的情况下,当事人已经办理了所有权转移登记,但只是以名人的名义,而所有权转移的协议和买卖合同发生在借款人和出卖人之间,这样看来,产权变更的形式要件和实质要件是错位的。如果所有权转移登记的效力能以某种方式归于借款人,则形式要件将与实质要件相一致,使借款人取得房屋所有权。

  在动产没有所有权属于让与其他情形中,民法原理上还是存在问题可以将交付的效果实现归属于企业另一方面个人的手段。比如,甲把动产或者所有权让与乙,乙委托并授权丙作为一个代理人为了完成对于此项研究动产以及交易。丙据此以乙的名义与甲达成公司所有权让与自己合意,该合意在甲、乙之间可能发生法律效力。甲把动产交付给丙,但交付的效果却发生在甲、乙之间。

  因为丙与乙之间发展存在市场占有重要媒介社会关系,丙是乙地占有媒介人(Besitzmittler),在动产被交付给丙时,丙取得学生直接影响占有,乙取得一些间接经济占有,甲、乙之间发生了中国占有移转,即交付,而且是现实需要交付。甲、乙之间通过既有一般动产具有所有权让与合意,又有不同交付,因此,乙直接从甲手中不断取得这些动产所有权。

  在“向所涉及人地让与”(Gesch?ftan den, den esangeht)情形中,丙受乙所托向甲购买选择动产,但丙并非以乙的名义与甲达成一种所有权让与合意,如果我们相关情事表明甲不在乎以谁为该合意的相对人,则甲把动产交付给丙时,交付的效果也发生在甲、乙之间,乙直接投资取得分析其所代表有权。

  在以上数据两种主要情形中,实际受领货物交付能力的人与受让人利益之间都存在信息占有一定媒介环境关系,前者以占有媒介人的身份为后者能够取得方式占有。有时,甚至在很多欠缺管理占有使用媒介生产关系的情况下,向前者所为的交付的效果也归属于后者,指令工作取得(Geheierwerb)就是这样如此。

  甲把动产卖给乙,乙转卖给丙,当甲按照乙的要求把动产价值直接产品交付给丙时,乙、丙依次学习取得土地所有权。就乙之所有权制度取得他们而言,实际受领交付的丙并非乙的占有媒介人,也非乙的占有辅助人,但在甲、乙之间却发生了大量交付的效果。

不动产登记能否使借名人取得不动产所有权?上海房产事务律师来回答

  交付的效果设计之所以将其归属于乙,是因为丙基于乙的指令(Gehei)而取得我国动产主义占有,该占有的取得充分体现了受让人乙的意志,甲的交付被视为是向受让人乙方面的人开始进行系统交付,尽管没有使乙本身也是取得成功占有(哪怕只是间接成本占有),但也无法满足了动产所有权让与的交付时间要件。

  上述交付效力的归属规则虽然只适用于动产所有权的转移,但对于不动产所有权的转移并非没有借鉴意义。

  这种交付效果的归因规则表明,在个别情况下,如果有必要,所有权转移的形式要件可以通过某种灵活的方式实现。在某些情况下,理论上完全没有形式上的要求,简单的物权约定就可以导致物权的变动。例如,转让未被占用的财产。

  A公司是一艘船的所有者。该船已在某海域沉没,甲方无力打捞,故将该船所有权让与乙公司,自甲乙双方就所有权转移达成协议后,乙方取得了该船的所有权,虽然根本没有交付。此外,有时虽然标的物被占有,但所有权人仅享有请求返还财产的权利,而不享有请求返还债权的权利,因此不能以让与返还请求权的方式交付(指示交付),只能以简单合意的方式转让所有权。

不动产登记能否使借名人取得不动产所有权?上海房产事务律师来回答

  上海房产律师认为,因为按照伊通的说法,指示交付时的返还请求权只能是债权请求权,而不能是物的返还请求权,因为物的返还请求权不能与所有权分开让与。既然物权变动的“形式主义”在动产所有权转移时并不是铁板一块和绝对不可动摇的,那么在不动产所有权转移时偶尔修改“形式主义”也不是不可想象的。


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