拖欠物业费不仅是违约行为，更在一定程度上侵犯了按期支付物业费业主的利益。拖欠物业费分为两种，一种是没有理由的恶意拖欠，这类行为法院都会判决业主全额支付物业费；另一种是对物业的服务不满意，以拖欠物业费的行为与物业进行对抗。因物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准不符的，业主可以请求人民法院对物业公司收取的物业费进行减免，对物业服务不满意的业主，正确的做法是要求物业尽快对其起诉并收集好物业服务质量差的证据。
2013年6月4日，郭镝与胜亚物业公司签订《前期物业管理协议》，约定由胜亚物业公司为吉林市胜业东方红小区提供物业服务，小区多层住宅业主按照0.7元／平方米交纳物业管理服务费、小区高层住宅业主按照1.2元／平方米交纳物业管理服务费。物业管理服务内容包括：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体……等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、场地等”。物业管理服务质量内容包括：“……四、环境卫生，1．电梯间、楼梯间、走廊清洁卫生、地面无尘土、无垃圾、生活垃圾及时清运；2．道路、场地无尘土、无积水、无垃圾；3．冬季雪后及时清除小区道路、场地积雪。五、交通秩序与车辆停放……第九条、违约责任……二、乙方违约协议，使甲方未达到管理服务质量约定的，甲方有权要求乙方改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……”。
郭镝系胜亚东方红小区业主，面积为84.86平方米。自2014年6月4日起至2019年3月31日止，共拖欠57.86个月的物业费5，891.99元。经胜亚物业公司催交，郭镝拒绝交纳。胜亚物业公司向一审法院起诉请求：1．判令郭镝支付拖欠的物业费5，896.3元；2．判令郭镝支付违约金884.4元(5，896.3×15％)；3．诉讼费用由郭镝承担。一审法院认为，物业公司应按物业协议的相关规定向业主提供合格的物业服务，业主接受物业公司合格的物业服务后应向物业公司按时交纳物业费，如物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准不符的，业主可以请求人民法院对物业公司收取的物业费进行减免。
本案中，胜亚物业公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，但郭镝辩称胜亚物业公司提供的物业服务存在较多问题。通过郭镝提供的照片以及法院对其他胜亚东方红小区案件当事人的询问中了解到，胜亚物业公司为胜亚东方红小区提供的物业服务确实存在诸多不符合合同约定的地方，比如小区垃圾清运不及时，安保设施不到位等问题。因此，胜亚物业公司履行合同中存在违约行为，故郭镝要求减免物业费有事实和法律依据。东昌站地铁站律师考虑到上述情形，一审法院酌情对郭镝拖欠的物业费支持30％的减免，即郭镝应交纳物业费4，124.39元。
关于胜亚物业公司的滞纳金主张，因其在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故一审法院不予支持。一审判决：一、郭镝于判决生效后三日内支付胜亚物业公司物业管理服务费用4，124.39元；二、驳回胜亚物业公司的其他诉讼请求。
郭镝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．物业管理协议上没有郭镝签字，故该物业公司无权管理和收费。2．该小区一直处于弃管状态，共用设施及设备、绿化、环境卫生等混乱无章，垃圾满地。小区杂草丛生，满墙野广告，无人管理和清理。3．该小区大门管理混乱，无门禁、无围墙，各种车辆及人员出入，无人管理，给业主的生活造成隐患。4.2013-2019年间，小区车辆乱停乱放，造成消防通道堵塞，小区未安装消防基础设施。消火栓无水形同虚设。5．电厂噪音已经严重影响了业主的正常生活，无人管理。6．没有物业合同，没有物业服务，不产生各项费用。反之，胜亚物业公司应该承担2013-2019年期间在其位不谋其政，对业主正常生活造成的不良伤害，应作出相应的赔偿。综上所述，请求二审法院具体情况具体对待，撤销一审判决或者改判郭镝不应交纳该物业公司的物业费。
胜亚物业公司辩称，一、业主与物业公司签订了《前期物业服务管理协议》，约定胜亚物业公司为其提供服务，业主应按时交纳物业费。二、胜亚物业公司按照约定履行了《前期物业服务管理协议》的义务，业主主张没有享受物业服务与事实不符。由于业主拖欠物业费用，直接导致胜亚物业公司经营举步维艰，困难重重，致使物业服务中存在瑕疵。故胜亚物业公司只主张70％的物业费。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，二审法院组织当事人进行了质证。郭镝向二审法院提交了责令限期改正通知书一份，证明案涉小区消防不合格，物业公司疏导不到位，导致消防通道被占用堵塞。物业服务不到位，存在安全隐患，现在没有消防设施。胜亚物业公司质证称，郭镝所提供的通知书是2014年下发的，物业公司不清楚。2015年以后没有接到整改通知书，说明胜亚物业公司已经进行了整改，达到了消防要求标准。胜亚物业公司向二审法院提交的证据如下：证据1．庭审笔录一份，证明物业公司在服务期间对业主不间断的催交过物业费。证据2．工资表2张，证明物业公司在服务期间的安保工作和绿化情况。
郭镝质证称，对证据1不予认可。对证据2的真实性有异议，2017年的时候小区内没有保安，证明不了物业提供了服务。二审法院经审查认为，郭镝提供的责令限期改正通知书为2014年下发，仅能证实2014年的情况，且一审审理期间已经存在，不属于新证据，二审法院不予采信。胜亚物业公司所提供的证据，不属于新证据，且一审判决已经对相关事实进行了认定，故二审法院不予采信。二审法院对一审查明事实予以确认。
二审法院认为，郭镝与胜亚物业公司之间签订了前期物业服务协议书，双方成立物业服务合同关系，郭镝应当按照约定交纳物业服务费。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。
物业服务具有持续性、整体性的特点，因胜亚物业公司现已停止物业服务，且有已生效的民事判决对其服务期间的物业服务质量及标准进行了确认。一审法院认定郭镝应按照70％支付物业费用并无不妥之处。郭镝虽主张胜亚物业公司未提供相应的物业服务，无权收取物业费用，但未提供充分有效的证据予以证实，二审法院不予支持。东昌站地铁站律师综上所述，郭镝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上海房产律师咨询
| 律师讲设立居住权就能一直住吗 | 东昌站地铁站律师谈家宴醉驾事故 |