随着人民生活水平的不断提高，也让我们对居住的要求越来越高，虽然我们赚的也是越来越多，但看着满世界的高楼大厦，又想想自己手里的杯水车薪，有哪一间是属于我的呢？毋庸置疑，在现在这个市场环境下，首付已经成为大多数购房者的最大困难之一，现在社会上天天叫嚷着，房子又涨价了、政策又变化了，这一切的一切直接影响的都是我们手里的钱还能不能买到一套称心如意的房子。今天上海房产律师就来说说买房会遇到哪些问题？
1、在出卖人未取得商品房预售许可证明的情况下，出卖人与买受人签订的预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定： “卖方未取得商品房预售证书的，视为与买方订立了商品房买卖合同无效，但起诉前取得的商品房预售证书可视为有效。”
可见，签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，合同无效。当然也有例外。商品房预售人在买受人向法院提起诉讼前取得商品房预售许可证明的，也可以认定预售合同有效，但前提是在诉讼前取得。
2、房屋买卖双方企业签订预售合同后，没有问题进行相关登记备案，一方当事人之间可以通过请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定登记备案手续为商品房预售合同的生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务的，另一方接受的除外。"
由此可见，虽然法律规定商品房预售合同签订后需要办理登记备案，但双方在签订预售合同后未办理登记备案手续的，法院不予支持，是否办理登记备案手续并不是预售合同生效的条件。
3、房屋质量问题可以随时要求卖家维修吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所销售的商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等内容。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期限；持续时间少于《条例》规定的最低保修期的，不得少于《条例》规定的最低保修期。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期限。在保修期内出现质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担责任。因不可抗力或使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。"
此外，我国《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最短保修期为： (1）基础设施工程、建筑基础工程和主体结构工程，设计文件规定的工程合理使用年限； (2）屋面防水工程，卫生间、房间和外墙的防渗防水要求为5年；(3）供暖和冷却系统，为2个采暖期、冷却期； (4）电力管道、给排水管道、设备安装和装饰工程，为2年。其他工程的保修期由用人单位和承包单位约定。
可见房屋的保修期是复杂的。当事人为了保护自己的权益，可以在合同中进行详细约定，制定除法律规定外的房屋保修条款。所以房子有质量问题不一定可以要求卖方维修，卖方的保修期是有限的。
4、房屋进行买卖交易双方企业签订劳动合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以根据请求确认第二个合同管理无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的规定》第十条规定： “买受人应当以卖方恶意串通第三人另行订立商品房合同并交付使用，致使买受人无法取得房屋为由，支持确认卖方与第三人订立的商品房合同无效的请求。”
所以买卖双方签订合同后，卖方与他人签订合同，交付房屋使用。只要买受人能够证明出卖人与第三人恶意串通，就可以请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。现实生活中，如果第三人明知买卖双方的合同，而与卖方签订合同，其实是恶意的。
5、房屋交付使用后，房产卡延迟不下来，开发商是否承担违约责任？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有约定的除外： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已建成的房屋，自合同订立之日起90日。合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上条款规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
现实生活中，房产证迟迟不办，部分原因是开发商的出售手续不能及时办下来。由于开发商的原因，如果买受人在一定期限内拿不到房产证，买受人可以要求开发商承担违约责任。为了更好地保护自己的权益，购房者在签订购房合同时，应约定办理房产证的期限，并对时间约定进行明确，防止开发商恶意拖延领证时间。
以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海房产律师。
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