上海拆迁律师讲拆迁评估存在的问题有？

　　拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。国家拆迁政策规定，对国有土地上房屋征收拆迁补偿，以不降低被拆迁人基本生活为标准，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被拆迁房屋价值多少，需要经过具有相应资质的房地产价格评估机构的评估。很多人都曾经历过评估程序，但是对拆迁程序和要求依旧盲人摸象，无从了解，松江区拆迁律师以下几点可以帮助被拆迁人了解拆迁评估。

　　一、关于评估机构如何选定

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定内容如下：

　　1、评估机构的确定主体之被拆迁人

　　实践中通常是政府确定评估机构，但规定中指出，在选定评估机构的过程中，被拆迁人有权参与确定具体哪一家来评定。

　　2、关于如何确定评估机构的方式

　　主要有三种方式：协商选定、多数决原则投票和随机抽取方式。

　　关于先后顺序上，首先要由被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，其次协商不成的，再由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　二、关于评估的因素

　　通常评估价值时候，需要考虑、参考的因素和标准是哪些，这些是直接影响被评估标的的价值大小的，也是被征收房屋究竟价值几何是被征收人最关心的问题，那么究竟房屋价值评估应考虑哪些因素呢?

　　1、房屋本身的价值

　　正常交易情况下，是由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，周边有一个透明、类似的市场是可以进行参照，比如被拆迁房屋周边的同类价格的市场买卖价格。

　　2、房屋价值评估通常需要考虑、参考的因素

　　通常是和被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构都可以成为评估考虑的因素，当然相关的权重和比例视具体情况确定。

　　三、选好评估时点

　　评估时点通常为房屋拆迁公告之日。

　　房屋拆迁历经时期漫长，有时时断时续，评估应当在房屋征收决定公告之后进行，有时候会出现征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，而两三年才正式公告征收决定，房屋价值已发生巨大变化，有的城市房屋翻翻，因此选择时点很关键。所以，房屋拆迁规模大、分期分段实施的，以当期的房屋拆迁实施之日起为评估时点。

　　四、拆迁评估主要存在的问题

　　实践中，房屋拆迁评估很不规范，被拆迁人往往对评估结果不满意，对房屋拆迁评估报告要提出异议，一般应该注意以下几个方面。

　　1、估价方法存在的问题

　　目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性（个别性）决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

　　2、确定房屋基准价格存在的问题

　　房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

　　3、房屋拆迁补偿价存在的问题

　　（1）土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；

　　（2）政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

　　4、在房屋性质认定上存在的问题

　　由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

　　5、在安置房价格的确定上存在的问题

　　众所周知，安置房是由拆迁人（一般由开发商）提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢？当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房（因存在着开发期），不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

　　6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

　　首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢？一小套住房都购不起的。