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原房主是否应承担二手房发现的房屋质量问题

时间:2021-09-01 11:39 点击: 关键词:房屋质量,二手房买卖

  案情介绍:

  买的二手房发现房屋质量问题

  2007年5月,小朱购买了一套二手房。入住后不久,小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象,不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍小朱才得知,原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积,擅自改变了卫生间内管道的铺设线路,导致下水不通畅,要想彻底解决问题,必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用,小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见,表明他已经默认接受了现实,所以拒绝赔偿。小朱起诉到法院,坚决要求小王给予赔偿。
 

  法院判决:

  二手房有房屋质量问题,原房主应承担赔偿责任

  法院经审理后认为,卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程,小朱无法通过肉眼直接察觉,因此对于损失的发生,小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路,在明知卫生间下水不通畅的情况,没有明确告知购房人小朱,已经构成故意隐瞒,因此应当承担赔偿责任。

原房主是否应承担二手房发现的房屋质量问题

  律师说法:

  二手房质量问题是由原房主赔偿,还是由开发商赔偿

  根据我国《合同法》的规定,出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任,这就是常说的“物的瑕疵担保责任”。出卖人交付的出卖物不符合质量要求的,买受人可以根据损失的大小,合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济措施。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式,即可以由双方在合同中明确约定,即使合同中没有涉及,出卖人仍然按《合同法》的规定承担相应的责任。但是,如果买受人订立合同时明知出卖物的质量存在瑕疵仍然接受的,则可免除出卖人的担保责任。

  在二手房买卖过程中,出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任,主要考察出卖人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵,应当承担担保责任,但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的,出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点,出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然,如果购房者发现房屋具有重大质量问题,影响居住者人身安全的,可以要求解除房屋买卖合同,因为此时出卖人的行为已构成根本性违约,房屋买卖合同的目的无法实现,房屋买受人可以依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。

  对于房屋的隐蔽质量瑕疵,出卖人往往认为应当由开发商承担责任,其实,要根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有,而是因为出卖人在装修、使用的过程中产生,购房人对此也不知情,则仍然由出卖人承担责任;反之,如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的,购房人可以以房屋所有人的身份向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。
 

  法律依据

  《民法典》第五百八十二条:“履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

 

  法律分析

  其一【瑕疵担保责任】物的瑕疵,是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽的瑕疵。出卖人的瑕疵担保责任包括权利瑕疵担保和品质瑕疵担保,即出卖人应保证交付的标的物在物质形态和权利状态上都是完整的、无瑕疵的,符合标的物的通常或特别约定的用途,出卖人如违反此项义务,应承担违约责任。

  其二【承担瑕疵担保责任的标准】在二手房买卖过程中,出卖人是否承担质量瑕疵担保责任,主要标准在于:出卖人是否故意隐瞒,以及买受人是否明知质量瑕疵。

  如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵,应当承担担保责任,但如果出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明买受人明知该瑕疵的,出卖人则不承担担保责任。

  如果质量瑕疵已经严重影响到房屋买受人的居住安全了,如主体存在瑕疵,擅自更改承重结构等问题,此时买受人有权要求解除合同。

  本案中,厨房下水管返水,夏女士在购房时是无法发现的,只能在入住正常使用后方能发现,且张先生对于自己更改下水管道是明知的,但未告知夏女士,故已构成隐瞒,因承担赔偿责任。

  其三【房屋自身瑕疵】对于房屋的自身质量瑕疵,即并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出卖人对此是知晓的,此时,出卖人也是无需承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

  其四【共有部位的瑕疵】如果房屋的质量问题为共有部位,该种情况下,一般可请求物业,启动公共维修基金予以处理。

 

上海房产律师以案析法:买的二手
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