上海房产律师以案析法：买的二手房有银行按揭贷款，无法办理过户手续怎么办？

　　二手房的买卖应当注意各种各样的问题，为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续。下面就由上海房产律师为大家整理相应的资料，希望对大家有所帮助。

　　一、基本案情

　　2012年11月13日，与李签订二手房买卖合同，李将其名下一套房屋出售给，总房款95万元。陈某已经支付了70万元的购房款。然后李把房子和钥匙交给，就搬进来了。《二手房买卖合同》约定，自合同签订之日起90日内，李应协助办理房屋所有权转移登记手续。并约定违约责任。如一方违约，守约方有权要求违约方每日支付总房款万分之五的违约金。至今，李仍未履行相关义务。经查，李某以涉案房屋设立银行按揭贷款，导致李某未能再办理房产过户手续。故向法院提起诉讼，请求法院判令：李办理偿还房屋贷款、注销抵押手续事宜；请李协助向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，并将房屋权属登记在陈名下；李支付逾期房产证违约金（以已付房价款70万元为基准，自起诉之日即2013年2月13日起至房屋所有权登记在陈名下之日止，每日按万分之五计算）。在诉讼中，表示，他已经收集了所有的钱，可以先为李偿还银行贷款。

　　李某在诉讼中称，陈某甲是陈某的女儿，也是陈某办理企业房屋进行买卖交易合同的受托人。陈某甲和李某在2011年11月签订了中国一份研究和解合作协议，双方可以同意或者解除劳动合同，由李某退还陈某购房款84万元。因定金协议、定金收条上签字制度以及商业银行会计凭证上签字的是陈某甲。陈某甲代理陈某签订了涉诉房屋信息买卖定金协议，支付了大量房屋定金2万元，通过提高自己的银行个人账户向李某汇款68万元。协议书系陈某甲与李某在李某家客户签订的，签订时陈某甲告知李某自己能解决我国房屋市场买卖关系一事，并出具了承诺书。陈某甲与李某去中介服务公司业务办理退单声明我们当天，双方之间约定2013年12月16日去市建委办理要求撤销网签手续，陈某也在中介目标公司。故双方没有签订安全协议书和承诺书时李某有充分说明理由就是相信陈某甲使用具有特殊代理权，陈某甲构成表见代理。因此，李某不同意陈某的诉讼程序请求。

　　法院在2014年3月裁定，陈的所有指控均被驳回。

　　一审结束后，陈某提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　二、律师分析

　　通过进行分析，总结出本案的焦点主要问题是陈某甲和李某所达成的解除本案涉诉房屋信息买卖双方合同的协议内容是否能够有效。陈某主张陈某甲与李某就解除《二手房买卖劳动合同》事宜达成《协议书》的行为方式并不重要构成表见代理。

　　首先，从陈与陈的关系来看，双方的母女关系中，陈是陈买房的代理人，因此陈与陈之间存在特殊关系，产生明显的代理行为；

　　其次，从房屋买卖行为来看，陈某佳代表与李的委托代理人李签订了房屋买卖定金协议，并支付了上述房屋买卖定金协议中约定的定金。与李签订的二手房买卖合同中剩余的首付款也由陈某佳通过自己的银行账户转给李。因此，在房屋买卖过程中，除了二手房买卖合同，陈某都签了字。其余的民事法律行为均由陈某佳实施，故陈某佳的上述代理行为可以使李确信其对该房屋买卖具有全权代理权限；

　　其次，从陈与李签订协议的过程中，陈以书面形式向李的经纪人李承诺，他将承担一切责任，李是基于与陈签订协议前对陈的承诺，终止了《协议书》中的房屋销售合同，因此，陈提供书面担保的行为是使李相信他有权终止房屋销售合同代理的重要因素，陈也在该代理处，但没有证据表明陈告诉李不同意解除房屋销售合同，而在陈和李同意去市建委办理网上签名注销手续的当天，陈也到了市建委，所以陈及其家人在场，陈未能直接向李表达意见，也是陈认为陈有权终止房屋买卖合同代理的原因。

　　鉴于上述，基于陈与陈之间的特殊关系、陈的实际行为以及陈某的在场，李完全有理由相信陈某拥有终止房屋买卖合同的授权书，二审法院认定陈与李签署协议的行为构成陈与李的代理行为，并不构成不当行为。

　　陈签署协议的后果应由陈承担。因此，陈应当按照协议履行自己的权利和义务，二审法院不支持陈以继续履行《二手房销售合同》为由提出的主张是正确的，这与协议的内容不符，应当予以确认。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产律师，我们会为你做出专业的解答。