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策法上海杨浦房产律师专业委员会是由多位知名房产专业律师组成。委员会成员代理疑难房产纠纷上千起,实战经验丰富。提供房屋买卖合同审核、陪同办理以及房产相关协议的起草。精通各类房产诉讼案件的处理,包括但不限于:商品房买卖合同纠纷(定金返还/逾期交付/虚假宣传)、二手房买卖纠纷、相邻关系纠纷、房屋租赁纠纷、房屋权属纠纷、房屋继承纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、离婚房产纠纷、涉外房产纠纷等。对判决结果研判精准。

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上海房产律师分享典型商品房买卖纠纷案件!

时间:2023-04-03 08:52 点击: 关键词:上海房产律师,商品房买卖

  现在我们买的房子大多是属于商品房,商品房受到法律的保护,同时将来出售也会容易一点。在买卖商品房的时候,必须要签订相关的合同,合同是为了保障购房者的利益。但是,还是会遇到商品房买卖合同的纠纷。下面就跟随上海房产律师来看一个纠纷案例,希望对你有所帮助。

上海房产律师分享典型商品房买卖纠纷案件!

  一、基本案情

  李和开发商签订了《商品房销售合同》 ,就购买新商品房达成了一套协议。其中商定: 李先付20万首付,其余55万住房贷款由银行提供,李应在2月底前完成贷款手续,支付所有银行贷款。如果银行逾期贷款,李应在5天内支付全部余额55万元,否则开发商有权终止合同。此后,李一直未获批准申请银行贷款至4月份放贷前,4月18日一个开发商账户收到55万元,其票据要求李购买住房。开发商并不反对逾期贷款。后开发商于5月15日向李发出了住房通知。李也曾到一个房间检查,但由于房屋质量的缺陷而拒绝接受住房,并滋生了暴民麻烦。经过某市质检站检查,李买下了房屋的质量缺陷,对于因部分防水墙渗漏而造成的非施工,可以采取地面防水措施进行补救。但是李老师仍然拒绝接受这个房间。随后在8月份,开发商向李发出延期付款通知,要求终止合同,遭到李的拒绝。

  二、案件分析

  这起商品房买卖纠纷案件存在几个问题:

  (1)合同解除权的约定时间是否可以构成一个格式条款?

  所谓格式条款,《合同法》第三十九条第二款将其诠释为“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”现今房地产市场,尤其在房地产二级市场中,开发商在对增量房进行销售时多采用固定格式的合同文本,诚然建设部等部门曾发布统一的商品房销售文本,但是这并未阻止开发商以合同附加协议形式与买受人签订各种提前拟制的协议。这些格式文本倘若含加重买受人责任之情形,且未尽合理提醒义务,应符合格式条款之内涵。然而在实务中,买受人多因房屋、金融及法律知识欠缺,难以对格式条款之中约定的风险性加以甄别,且开发商多不会对这些格式条款予以特别提示买受人。从而在买受人违背其中约定时便受到了条款之约束,进而遭到了利益之损害。此例中,开发商约定如因银行逾期放款,须买受人五日内支付全部余款,实则加重了买受人之责任。一则房屋价值巨大,一般家庭难以全款支付,若银行贷款逾期放款,五日支付余款无异于全款支付,对买受人将造成巨大经济压力;二则金融政策瞬息万变,银行信贷并非买受人所能控制,在买受人已经对前期贷款手续予以配合的情形下,银行逾期责任并不可归责于买受人,开发商就此约定无异于转嫁风险于买受人,对于买受人无异于厝火积薪,在房价上涨之背景下,若合同解除则意味着其若再择他处购房将要付出更大的时间和财产成本。另外,开发商基于卖方市场中的强势地位,此条款之约定明显并非协商所成,故而开发商所约定条款实则有格式条款之嫌,其解除权亦应无效。

  (2)继续履行是否应视为放弃解除协议的权利?

  暂且不论开发商甲与李某的此项约定是否构成格式条款,权且视其为生效条款,那么在银行逾期放款,合同解除权明显已成就之情形下,开发商甲却未表示异议,并于一月之后向李某发出了交房通知书。此情形下实际为开发商甲对李某合同义务的继续履行。《合同法》九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”此为约定借出去的法律依据,而《合同法》第九十五条同样规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”合同中双方并未约定解除权行使的期限,同样作为买受人的李某亦未就开发商甲行使解除权进行催告,那么开发商甲的解除权是否消灭呢?笔者认为,解除权其性质为形成权,可参照同为形成的撤销权之规定,《合同法》第五十五条第二项规定了撤销权消灭的情形之一:“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”此案之中,在银行逾期放贷之后,开发商虽未明确表示解除合同,但却向李某发放交房通知书,实则以实际行为继续履行其合同义务,而此行为应视为开发商甲对其约定合同解除权的放弃。同样倘若任由此解除权持续存续,则有违公平原则和权利义务对等原则,会使得开发商权利肆意扩大延伸,影响买受人权益。约定解除权自条件成就即具备行使的可能,权利人以其单方意思表示便可使得法律关系发生变化。然而权利的行使并非毫无限制,其超出一定除斥期间或由当事人明确或以行为放弃的,其解除权自应消灭。

  (3)房屋质量缺陷是拒绝收房的理由吗?

  买受人在实践中我们往往企业存在这样一种误区,认为自己购买的商品房倘若学生存在信息质量管理问题进行自然环境可以拒绝收房,并拒交物业费及其知识产权转移所需税费,实则盲目拒绝收房亦存在财务风险。《最高人民对于法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律制度若干重大问题的解释》第十二条规定:“因房屋建筑主体经济结构设计质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋市场主体产业结构施工质量经核验确属不合格,买受人请求解除劳动合同和赔偿损失的,应予支持。”商品房质量安全问题可细分为主体质量分析问题及质量瑕疵,本案之中,李某所购房屋虽存在教学质量主要问题,却已经质检站查验为质量瑕疵问题,并不重要影响人们居住,故而李某并不能以房屋之间存在生活质量瑕疵而拒绝收房,房屋质量瑕疵亦非买受人拒绝收房之理由。

  (4)买方不正当地拒绝接受房屋的风险

上海房产律师分享典型商品房买卖纠纷案件!

  本案中,因房屋不存在主要质量问题,李以房屋存在质量缺陷为由拒绝收房,并聚众闹事。他的商品房买卖合同除了有扰乱公共秩序的风险和可能被治安管理处罚的风险外,还存在以下风险:

  首先,尽管拒绝接受住房,住房仍被视为交付。由于李拒绝与房委会合作,存在不正当承担责任的情况,发展商无需承担卖方迟交违约的责任。相反,房屋交割的风险被转移了。李不仅要承担交房后的风险,还要承担交房时的物业管理费等相关费用。

  其次,如果买受人坚持拒绝收房,同时又不同意解除合同,开发商可以以实际不履行为由请求人民法院解除合同,并要求买受人承担一定的违约责任。因为买受人先拒绝收房,又没有法定或者约定的拒绝收房,此时,买受人要求出卖人承担逾期交房的违约责任,是没有法律支持的。可能导致最终解除合同,失去房款利息和逾期房价升值的潜在收益。

  综上所述,在商品房买卖合同管理纠纷问题之中,开发商企业对于我们约定解除之行使一则应更加注重学生约定条款之效力,防止约定条款陷入格式条款泥沼而无效;二则应注意自己行使解除之合理利用时机,不能使解除权任意行使。同时中国作为买受人一方应准确及时把握可解除劳动合同之情形,以其平衡双方之间关系,拒绝收房理性为之,方能通过合理有效维护其权益。

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