上海房产纠纷律师盘点房屋交易时经常出现的纠纷有哪些

　　在现实社会中房屋买卖的情况是比较普遍的，大家都知道房屋买卖的话是需要签订一份买卖协议，但是很多时候却容易产生纠纷，那样的话是要及时解决的。那么在民法典中房屋买卖中经常出现的纠纷有什么呢?下面由上海房产纠纷律师为读者进行的解答。

　　一、一般质量问题

　　一般质量问题包括裂纹、剥落、空心筒、泄漏、渗漏等。如果买方因质量不符合合同或房屋通常质量而拒绝接受合同，卖方应承担维修、更换、返工和赔偿损失的责任，而卖方未能在规定期限内交付货物，则应支付延期履行违约的罚款。交货后出现质量问题或者隐患暴露的，卖方应当承担保修责任，拒绝修理或者在合理期限内延迟修理，根据《商品房买卖合同法律适用若干问题的解释》（以下简称《解释》) ，买方可以自行修理或者委托他人修理，修理期间的费用和其他损失由卖方承担。

　　二、房屋质量不合格

　　建筑法61条规定：“建筑信息工程项目竣工经验收合格后，方可进行交付系统使用；未经验收人员或者通过验收不合格的，不得交付用户使用。”现行竣工验收合格产品标准主要分为一个工程施工验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划设计验收合格教师作为一名合格标准。工程建设验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括中国公共服务设施、绿化、道路、停车场等整体结构验收，还包括学生取得职业规划、消防、环保教育部门需要出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以选择拒绝接受自己房屋，并请求解除劳动合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以同时主张相同权利。

　　三、迟延交付房屋

　　根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到；2、出卖人是否能够或应该能够解决；3、该事由是否足以导致延期施工。

　　四、拖延或者不能提供配套设施的

　　配套基础设施包括水、电、煤气、供暖、通信、电缆、宽带等。配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。如果基础设施完备，买方可以拒绝接受房屋，如果逾期交货，卖方可以承担违约。公共设施是小康住宅和价值增长不可或缺的要素。其内容和标准以版面设计、销售广告和销售手册为依据。销售广告中对公共设施的描述明确、清楚，影响买方购买和房价的，视为要约； 卖方拒绝交付或者拖延交付的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失和其他违约。

　　五、装修设备非合同

　　买卖双方合同管理经常进行约定出卖人可以提供精装房，并在企业合同附件三和补充协议中约定装饰工程材料与工艺技术标准。房屋交付时，买受人发现这些材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺设计标准我们应当以合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合经济合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须发展提供一些室内环境空间分析检测工作报告，否则买受人有权拒绝学生接受。装修物存在许多有害化学物质如氨气、甲醛、氡气，造成影响室内空气污染，危及人体心理健康时，出卖人应当积极承担国家赔偿法律责任。

　　六、房屋进行相关研究资料不完备

　　房屋交付时，卖方应提供以下信息：

　　1、政府出具《建设工程竣工验收记录》 ，更权威的证明房屋已竣工验收合格；

　　2、住房测绘机构发布的测绘数据，用于产权登记，也可以确定实际测绘区与商定区之间的误差；

　　3、《住宅质量保证证书》和《住宅使用手册》 ，前者是卖方对商品房承担质量责任的法律文件，后者是解释商品房各部分（部分）的结构、性能和类型、性能和标准，并提出使用该文书的通知。卖方不提供第一项、第二项资料的，买方可以拒绝接受；卖方不提供“两本书”的，有加强商品房质量管理、确保商品房售后服务水平、保护住宅消费者合法权益的“两本书”规定，不构成对住房条件的排斥。

　　七、房屋负担以及其他国家权利或产权瑕疵

　　出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

　　八、规划、设计变更

　　规划管理涉及房屋乃至一个小区进行整体的环境与格局；设计则关系以及房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更发展规划与设计，可能产生影响我国房屋地使用地使用这些功能、舒适安全程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到国家重大问题影响学生甚至落空，故出卖人应当充分尊重买受人的知情权，如实告知变更工作情况，由买受人选择我们继续履行劳动合同内容还是解除合同。房屋交付时发现学习规划与设计工程变更，出卖人未事先告知患者或者未如实告知的，买受人可以直接拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约行为责任。

　　九、前期物业纠纷

　　物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时缴纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

　　十、交纳税费纠纷

　　出卖人经常将交纳或代收服务相关环境税费可以作为交房条件，买受人则持相反意见。对此问题应当进行具体情况分析：

　　1、合同双方约定由出卖人代为过户手续的，买受人必须交纳必须办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共汽车维修发展基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接导致交纳税费；

　　2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否具有必须交纳应当充分考虑：出卖人是否能够事先承诺必须研究提供；该费用控制是否已经列入工程项目设计开发生产成本；该费用信息是否计算在产品销售市场价格中；

　　3、买受人必须交纳物业管理费，但出卖人或物业安全管理技术企业不得以实现交费作为交房的条件。

　　以上就是小编整理的内容，按照规定在民法典中房屋买卖中经常出现的纠纷涉及几个方面的内容，出现房产纠纷的时候如果双方无法协商解决的话可以向当地的人民法院申请诉讼，希望大家明白。如果还有什么疑问，可以咨询上海房产纠纷律师。