上海房产纠纷律师解析：中国农村房屋买卖合同管理效力问题

　　农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。关于中国农村房屋买卖合同管理效力问题，上海房产纠纷律师通过检索了一些企业案例，将部分人民法院的裁判观点分享在此，供各位参考。

　　观点一： 村民与城市居民签订农村房屋买卖合同的，合同无效。

　　重庆市高级人民法院

　　（2014）渝高法民提字第00099号

　　国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地流转管理、禁止土地炒作的通知》（第39号）第2条第2款规定： “不得将农村住房出售给城镇居民，不得允许城镇居民在农民集体土地上建造住房，有关部门不得非法发放建造购买住房的土地使用证和房产证”;2004年12月24日，国务院关于深化从严治理土地管理改革的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。因此，国家不允许集体经济组织以外的集体经济组织将住房用地转让给城市居民，城市居民购买农村住房的销售合同是无效的。

　　观点二：与村民签订农村房屋买卖合同后，只有在买受人与村民只有一处宅基地的情况下，合同才有效。

　　湖北省高级人民法院

　　(2015）民生号01977

　　根据我国相关政策和法律，农村宅基地出让和城镇宅基地出让有不同的要求和特点。农村房屋转让涉及农村集体土地使用权主体的特殊性，因此对农村房屋买卖主体有特殊要求，即只能在同一集体经济组织成员之间转让，农村集体经济组织成员受让方只能享有一处宅基地。

　　观点三： 同一村庄的村民之间买卖农村房屋，买方在签订合同时，造成自己的房屋基地多于一个，买卖合同不一定无效。

　　安岳县人民法院

　　(2019）川2021民初2562号

　　本院学生认为，从2009年双方之间订立合同协议数据来看，李某炳与李某西均为安岳县白塔寺乡三桥村村民，李某西系可受让李某炳房屋的适格主体，双方通过订立的书面协议，系双方对于当事人的真实存在意思进行表示，且不违反相关法律、行政管理法规的强制性国家规定，被告提交的安岳县人民需要政府组织社员宅基地使用证显示，该宅基地的户主系本案被告，协议以及签订合作双方系亲戚朋友关系，事后，其共有人研究一直未行使撤销，从交易活动习惯我们可以直接认定其卖房行为被共同使用人单位许可。故对被告以未经共同人同意的抗辩事由不予社会支持。《中华民族人民民主共和国中国土地资源管理法》第六十二条“农村发展农民一户只能自己拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得使用超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定时间并非效力禁止性规定，不能同时以此为由认定原、被告签订的协议无效。

　　观点四: 农村村民之间签订的农村房屋买卖合同无效。

　　重庆市南川区人民法院

　　(2019）豫0119民初第6025号

　　基于“房地产一体化”的原则，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的一项与特定身份有关的权利，具有福利和社会保障功能，法律、法规和国家政策禁止非集体经济组织成员之间转让宅基地使用权。本案原告和被告不是同一集体经济组织的成员，双方于2015年11月26日签订的房屋买卖合同损害了法律、行政法规和国家政策维护的社会公共利益，违反《人民中华民国合同法》第五十二条（丁）项的，视为无效。

　　北京市高级人民法院

　　(2018）京民审第4947号

　　经审查，法院认为，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，杨秋福与何秀平签订的协议中转让的物品包括宅基地及其上的房屋，涉及宅基地转让的农村房屋销售，一般只能转让给同一集体经济组织成员。尽管在签订房屋买卖合同时，杨的妻子和儿子都是农民，但他们并不是集体经济组织的成员。

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