上海房产纠纷律师总结提炼借名购房的司法判决规则

　　名下买房有各种各样的原因和形式。限购政策的实施使得名下买房事件频发，导致相关司法实践混乱，难以及时有效的认定和规范。完善名下买房的裁判规则尤为重要。下面上海房产纠纷律师总结提炼实名购房的司法判决规则。

　　实践点一：以借款名义买房的约定具有一般合同约束力，应认定为有效合同。

　　案件：谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业发展有限责任公司进行房屋确权纠纷案

　　民事裁决（2011年）民事申请书第261号

　　最高人民法院认为：

　　关于第一个问题。根据本案一、二审及本院再审审查认定的事实，虽然再审申请人谭于2000年8月30日与公司签订了《深圳市房产买卖合同》，且争议房产经相关房产管理部门核准登记在谭名下，但公司于1999年6月1日与公司签订的《购买公寓楼协议》中所购买的房产涵盖了本案争议房产。再审申请人谭某兴还于2000年8月17日与广智公司签订协议，明确约定：“广智公司以谭某兴名义购买的涉案房产首付款、按揭款由广智公司支付，房屋产权归广智公司所有”。以乙方（谭某兴）名义购买的房屋产权归公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（公司）或海索要。此外，本案有充分证据证明，争议房产的首付款、抵押金等相关款项实际上是由再审被申请人雷、景达旅游或案外人公司支付的。因此，一、二审判决认定再审申请人谭名下的争议财产登记属于代为持有的性质是有事实依据的。再审申请人谭某兴虽对再审被申请人拥有争议房产的事实提出异议，但不能否认其代为持有的事实，且其未提供证据证明本案争议房产的房款及其他相关款项系其本人支付，故本案争议房产不应认定为再审申请人谭某兴所有。

　　实务要点二： 由于借款人需要承担由法院强制执行的风险，不能否认对买受人财产权利的诉讼。

　　案由：辽宁中集哈低温气体液化设备有限公司、徐某新、曾某对外诉案外人执行异议案。

　　民事法律判决书（2018）辽民终211号

　　辽宁省高级人民法院认为：

　　关于CIMC哈申公司主张的“房地产代理协议效力是否真实，目的是规避限购政策，行为目的和方式不正当，应受法律谴责”，首先，限购政策是房地产市场的行政法规和管理手段，法律、行政法规没有强制规定，徐某新占用曾某对外购房资格， 且曾某对外失去购房资格，不会导致该区域限购政策失效，不会对公众造成损害。其次，涉案房屋的房地产代管协议和商品房买卖合同均形成于CIMC哈深公司与大庆庆燃天然气有限公司签订的借款合同和与曾某对外签订的担保合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务或损害他人利益的行为。因此，徐某鑫因名下购房需承担被法院强制执行的风险，但不能否认其对涉案房屋的产权。

　　实践要点三： 对于亲属之间约定的购房贷款协议、住房账单、实际使用或控制住房等客观条件的确定。

　　任某1、任某2、合同纠纷上诉案。

　　民事执行裁定书（2017）京民申4182号

　　北京市高级管理人民法院可以认为：

　　我院经审查认为，关于涉案房屋是否形成任某4与王某名下购房关系的问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关证件的持有、房屋的实际使用情况、任某4与王某的交往情况等，二审法院确实认为以任某4、王某名义购房的可能性很大，认定事实存在，具有一定的事实依据。任某1、任某2对此虽予以反驳，但对购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续及王为何持有任何证件等问题均不清楚，且均未提供充分有效的证据予以佐证。二审法院驳回其诉讼请求并无不妥。此外，本案认定任某4与王某之间以买房为名存在关系，并不否认该民事裁定书的法律效力。272-1 (2004).王虽以任某4的名义非法竞买涉案房屋，但不一定导致借贷关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋拖欠物业费的证据不能推翻其名下购房事实的成立。

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