相信很多人都有买小产权房的想法。这种房子能买吗？风险是什么？今天杨浦房产律师一次给大家讲清楚！
一、小产权房是什么？
实际上小产权房是违法建筑。但农村地区经常发生销售宅基地房。合法吗？
这类房屋只能转让使用权，不可买卖
同时，转让应满足以下四点：
一是经村民委员会和乡级政府批准；
二是转让人和受让人是村民；
三是受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
四是宅基地使用权不能单独转让，必须与房屋一起转让。此外，转让人的户籍应当迁出村庄或者属于一户多房。如果是一户一房，必须明确表示不再申请宅基地，并有证据表明其现有的住房保障，如与其他近亲居住。
二、买房时，如何区分正规商品房和小产权房
买房主要取决于卖方是否有五证，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设项目建设许可证、商品房销售许可证。
有五证的是正规商品房，没有五证或缺少五证的是小产权房。
买房要小心！杨浦房产律师提醒大家，必须通过合法渠道购买房地产，暂时不要为了方便或省钱，购买小产权房。
三、买小产权房有风险！
很多人因为价格便宜，购买小产权房，但你知道吗购买小产权房有很多风险！
01 不能办理房产证。
1、双方签订的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，不能在房管局备案；
2、开发商未缴纳土地出让金等费用，无国家颁发的土地使用证、预售许可证，买受人无法取得房产证；
3、即使有证书，也不是真正意义上的房地产证书。有的是镇政府或村委会出具的证书，有的是绿色房地产权共享（使用）证书，享有完全不同的权利。
02 很难规避一房多卖的风险。
由于小产权房不能登记房地产，买方很难确认卖方是否秘密再次出售房屋。
03 很难保证监管质量。
大多数小产权房存在严重的安全隐患，建设标准不达标的情况屡见不鲜。
04 银行贷款不能在买房时进行。
房地产抵押以登记为生效要求，小产权房无法抵押登记，银行自然无法设立抵押。
05 套现难，转让难。
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的所有或卖方。
06 小产权房难以分割。
因为买方对小产权房没有所有权，法院很可能不处理小产权房，无论是离婚还是继承。
07 可免费征用或征用。
未经土地行政管理部门批准使用集体所有土地的，涉嫌非法使用土地；无建设用地规划许可证和建设项目规划许可证的，涉嫌非法建设。
08 随时面临业主违约风险
面对拆迁或地段价格暴涨，卖方很可能以签订的合同无效为由违约。
四、已经买了小产权房，合同有效吗？
根据现行法律这两种情况有效，三种情况无效。
有效情形：
一是集体组织成员之间买卖小产权房；
二是将房屋出售给乡镇以外的人员，经有关组织部门批准。
无效情形：
一是集体与集体组织成员之间买卖小产权房；
二是集体组织成员与城镇居民买卖小产权房；
三是小产权房未办理抵押登记。
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