长宁拆迁律师叙述怎么获取合理的拆迁补偿

        长宁拆迁律师叙述怎么获取合理的拆迁补偿

　　近几日，不少遇上拆迁的当事人咨询说，自己家拆迁了，但是补偿非常的低，感觉极其的不合理，本来住得好好的房子，现在一拆迁反而没有地方可住了，从补偿方案中的标准来看，压根就买不起房子...

　　还有的当事人说，当地正在进行城中村改造，土地性质是集体土地，但是虽然土地并非是国有土地性质，但是自己家也离城里不远，现在拆迁，他们只给每平米不到一千块的补偿，完全违背了土地管理法中的相关规定...

　　在征地拆迁中，我们说得最多的就是拆迁补偿了，但是想必大家应该都比较的清楚，因每个地方的经济水平和每家每户的情况不一样，所以关于拆迁补偿的标准，在法律法规上并没有统一。一般情况下都需要结合被征收房屋或是土地的具体情况，确定补偿标准。当然了，对于征收方制定的补偿标准，被拆迁人是有权进行审查并提出意见的。那么如何审查呢？如何才能知道补偿标准是合理、公平的呢？

　　《土地管理法》第四十八条是这样规定的：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　在征收土地过程中，应当要依法及时足额地支付土地的补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，同时还要安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

　　制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　在征收过程中，涉及到农村村民住宅的，需要遵循先补偿、后搬迁、居住条件有改善的原则，要遵循村民的意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　土地征收补偿是否合理，有没有给到位，被拆迁人可以参照上述规定来进行审查。实践中，如果补偿明显违反了第四十八条第一款中规定的补偿原则，或是只给了土地的补偿，没有其他的补偿，那么补偿标准自然就不合理。

　　针对国有土地上房屋征收补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　其中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　总之，无论是集体土地上房屋征收还是国有土地上房屋征收，被拆迁人需要记住两个补偿原则：

　　一是被征收人原有生活水平不降低，长远生计有保障。

　　二是被征收房屋价值不得低于被征收房屋周边市场价格。

　　若补偿明显违反了这两原则，那被拆迁人则可以大致判定，补偿标准是不合理、公平的。

　　除此以外，征收方在未遵循先补偿、后搬迁的原则之下，强迫被拆迁人搬迁、签订补偿协议，被拆迁人则需要立刻收集相关的证据，启动法律程序，及时的止损，维护自己的合法权益。

　　房屋征收维权案件，房屋拆迁补偿方案不合理，被拆迁人应如何获取合理补偿？下面通过这个案例，长宁财产律师进行细致解读！

　　王先生是温州市XX镇有一处房屋。2016年当地政府为了对当地进行开发，假借棚户区改造的名义开始实施拆迁。

　　根据政府制定的拆迁安置补偿政策，被拆迁人可以选择货币补偿和产权调换安置两种安置补偿方式，产权调换即以旧房换新的安置房，但面积还面积只能按照1:1的比例给予安置，且被拆迁户还需要交纳相应的差价。由于王先生的房屋面积较大，按照当地政策显然吃亏，而政府给予的拆迁评估补偿数额极小，当事人始终未签订拆迁补偿协议。

　　上海市拆迁补偿纠纷律师，最终决定委托其来维权。

　　办案经过

　　介入案件之时，当事人与代理律师无疑面临尤为紧迫的情况：王先生的房屋拆迁裁决程序已经走完，如果再不采取措施任由政府以同样的加速度进行即将走至强拆程序。

　　面对强拆，律师决定走迂回维权路线，先从征收许可做文章。在本次拆迁过程中，拆迁人的征收许可已经过期，其拆迁项目的五项文件均有明显的违法之处，且当事人的房屋是国有土地上房屋，属于划拨土地。拆迁人没有公布被拆迁房屋总体评估报告、分户评估报告，没有对公布拆迁征地范围内的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果公布，没有公布拆迁征地补偿方案，没有组织有关部门对拆迁范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　律师首先向房屋拆迁主管部门和拆迁人发送律师函，通知其委托人已经委托律师维权，棚户区改造应当依法推进。

　　其次，立马对拆迁裁决书提起了诉讼程序，阻止其进入强拆程序。

　　最后，重点对当地政府违法颁发的征收许可提起诉讼，要求法院全面审查其合法性，在该案受理后，同时就房屋拆迁裁决书一案递交了《中止审理申请书》，力争稳中求胜。

　　面对律师的多重阻击，当地政府的强拆程序不得不嘎然而止。政府方面表面无动于衷，私下让项目的开发商出面与当事人展开了接洽。在律师的指导下，王先生有步骤地与对方进行谈判，直逼对方底线。几轮谈判下来，当事人成功地与拆迁人达成合理的房屋拆迁安置补偿协议，补偿获得两套安置房以及十多万的补偿款，相当于多出原有面积的一倍不止，就此王先生获得了满意的补偿。