上海拆迁律师教你房屋拆迁交易纠纷的处理技巧。

　　在房地产交易中，有一种类型叫做“配套商品房”，即“拆迁房”或“回购房”。这种住房与普通商品房还是有一定区别的。此类房屋的特点是交易时间有限，而且对其中许多房屋的所有者不明确，这往往导致纠纷。购房者在购买这类房屋时，应该保持清醒的头脑，多加观察和理解，并注意规避风险。上海拆迁律师讲解房屋拆迁交易纠纷的处理技巧。

　　当购房遇到拆迁房

　　所谓的“配套商品房”，其实就是我们俗称的“拆迁房”或“安置房”。

　　由于配套商品房登记时间限制，房产转让受到一定的限制，不同于普通商品房，完成手续后即可出售。以前对房屋拆迁的限制是五年，现在的限制是三年。合同履行期长，受市场、当事人心理状态、政策等因素的影响。

　　第一种：被拆房子价格暴涨，卖家后悔。

　　卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。

　　法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。

　　作为买方的律师，胜诉是有把握的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。

　　作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。

　　第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成

　　配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因（如限购）无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。

　　本律师办过一起案件，买家是外地人，2009年订立买卖合同之时，上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。

　　法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。

　　也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。

　　第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇，比如本律师遇到昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。

　　如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。

　　对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。

　　对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。

　　此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。

　　第四种：合同一方买卖期间死亡交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合合同法规定的解除条件。

　　具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：

　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的

　　2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务

　　3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的

　　5.法律规定的其他情形。

　　另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。

　　第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。

　　配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚配套商品房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。

　　然而现在的拆迁通常是数砖头，安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。

　　对此类纠纷，根据《物权法》相关条文，法院一般不会认为配套商品房买卖无效，而是会保护配套商品房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。

　　专家结语：

　　针对此类“拆迁房”，买家更应擦亮眼睛，因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功课，多核查多了解，才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧，能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海拆迁律师。