随着社会经济的不断发展和人民生活水平的提高，商品房的交易在我国日益频繁。但是，商品房交易涉及的合同种类和内容繁多，涉及法律法规较为复杂。本文上海房产律师将围绕合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系后建立的商品房买卖合同关系具有法律效力展开探讨，旨在为相关当事人提供法律帮助和指导。
一、案例分析
小张与小李于2018年签订了一份借款合同，小张向小李借款50万元，借款期限为2年，年利率为12%。合同生效后，小张按时归还了部分本金和利息。但是，在借款合同期限届满前，双方经协商一致，决定提前终止合同，并签订了一份商品房买卖合同。商品房的总价为70万元，小张已经支付了20万元的首付款，并承诺在商品房交付时支付剩余的50万元。
然而，在商品房交付前，小张突然发生了意外，身故。小张的继承人小王向小李表示，小张的借款合同仍然有效，要求小李归还借款本金和利息。小李则认为，借款合同已经被双方终止，不再具有法律效力，应当以商品房买卖合同为准。
二、法律分析
借款合同的终止根据《合同法》第八十三条的规定，当事人可以协商一致，解除合同。双方在借款合同期限届满前经协商一致决定提前终止合同，这种方式是合法的。合同的解除将导致原来的合同完全失效，即合同解除后，各自不再有原合同下的权利和义务。因此，小张的继承人小王无权要求小李归还已经终止的借款合同下的借款本金和利息。
商品房买卖合同的效力商品房买卖合同是指房地产开发企业与购房人之间签订的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同是自愿协议的民事法律行为，当事人应当平等自愿地订立合同，遵循公平、公正、诚实信用的原则。因此，双方在协商一致后签订的商品房买卖合同具有法律效力。
在本案中，小张已经支付了20万元的首付款，并承诺在商品房交付时支付剩余的50万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，买卖合同的成立，应当经过当事人的协商一致，并达成一致意见。此外，商品房买卖合同应当符合《中华人民共和国物权法》等有关法律法规的规定。在本案中，小张和小李已经达成了一致意见，签订了商品房买卖合同，同时符合《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，因此商品房买卖合同具有法律效力。
相关法律条款（1）《中华人民共和国合同法》第八十三条：当事人可以协商一致，解除合同。合同解除后，各自不再有原合同下的权利和义务，但是应当履行已经发生的违约责任。
（2）《中华人民共和国合同法》第二条：合同是自愿协议的民事法律行为，当事人应当平等自愿地订立合同，遵循公平、公正、诚实信用的原则。
（3）《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：买卖合同的成立，应当经过当事人的协商一致，并达成一致意见。
（4）《中华人民共和国物权法》第二十二条：不动产的转让应当采用书面形式。
在实际操作中，为了确保合同的有效性和稳定性，当事人在签订商品房买卖合同前，应当注意以下几点：
了解商品房的信息。当事人应当充分了解商品房的房屋状况、产权情况、价格等信息，以便在签订合同时作出明智的选择。
确认对方的身份和资质。当事人应当核实对方的身份和资质，以确保签订的合同是有效的。对于个人买卖房屋，应当核实卖方的房屋所有权；对于开发商出售的商品房，应当核实开发商的开发资质、房地产开发许可证等。
保留相关证据。当事人应当妥善保留签订合同前的交流记录、房屋信息查询记录、资质证明等相关证据，以备后续维权使用。在本案中，小张与小李经过协商一致终止了借款合同关系，并签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同具有法律效力。因此，小李应当依照商品房买卖合同的约定，按时交付商品房，并不得拖延或拒绝履行合同。同时，小王也应当尊重双方签订的合同，并遵守法律法规的规定。
三、参考案例
最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释（三）第六条规定：“当事人经协商一致，解除民间借贷合同的，应当依照协议的约定履行违约责任。协议没有约定或者约定不明确的，违约方应当向守约方支付违约金，违约金的数额不得超过借款本金利率总额的百分之三十。违约金的数额过高的，人民法院可以根据实际情况予以适当调整。”
本案中，小张与小李经协商一致终止了借款合同关系，但小王作为小张的继承人，无权要求小李归还已经终止的借款合同下的借款本金和利息。在签订商品房买卖合同时，双方应当注意约定合理的违约金条款，以确保在合同履行过程中的稳定性。如果违约金数额过高，可能被认定为损害守约方利益的不当条款，需要依据《合同法》相关规定进行调整。
四、结论
综上所述，上海房产律师提醒大家，小张与小李经协商一致终止了借款合同关系，并签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同具有法律效力。小张的继承人小王无权要求小李归还已经终止的借款合同下的借款本金和利息。因此，小李应当依照商品房买卖合同的约定，按时交付商品房，并不得拖延或拒绝履行合同。同时，小王也应当尊重双方签订的合同，并遵守法律法规的规定。
| 上海房产律师来讲讲借款人不能按 | 同时签订了商品房买卖和民间借贷 |