联合租赁和共同租赁是由多个业主持有的同时拥有的遗产的例子。因此，两者都是财产由多个所有者拥有的情况。然而，共同租赁和共同租赁虽然在这方面相似，但本质上是不同的，所有权的性质以及由此产生的权利和义务会根据共同所有权的性质而大不相同。共同所有权将被定义为同时拥有、占有和享有财产。[ 1 ] 在各种情况下可能会出现共同所有权。当遗产移交给其继承人时，他们将其作为共同所有者持有。同样，当几个人以相等或不相等的份额获得财产时，他们作为共同所有者获得该财产。根据英国普通法, 一般而言，共有人，无论是共同拥有人还是共同拥有人，都享有多项权利，即，
无限制地使用财产的权利，
从该财产中获得的利润账户的权利，
要求他人为维护财产做出贡献的权利 [ 2 ]。
根据英国法律，共同所有权包括共同租赁、共同租赁和整体租赁。整体租赁是适用于配偶的一种独特的共同所有权。在英国法律中，丈夫和妻子被视为一个单一实体，当丈夫和妻子获得任何财产时，据说他们是整体取得的。然而，自 1925 年以来，所有的整体租赁都已转换为联合租赁 [ 3 ]。
在这个项目中，我将尝试对共同租赁和共同租赁进行比较分析，并列出它们在适用于 1882 年《财产转让法》方面的差异。然而，必须记住，当提到对于“共同租赁”或“共同租赁”，我指的是“共同所有权”或“共同所有权”。事实上，由于历史原因，即使在谈论所有权时也提到了“共同租赁”和“共同租赁”这两个术语，因为“租户”这个词是从拉丁语通过法语演变而来的，意思是“持有”。
第一章：共同租赁的性质和发生率
联合租赁是一种“简单、收费、终生、多年或随意的财产，通过购买或授予两个或两个以上的人而产生。联名租户拥有相同的权益，由相同的运输工具产生，在相同的时间开始，并由相同的不可分割的财产持有。联合租赁的主要发生是幸存，即任何联合租户死亡时的整个租赁权都归幸存者所有，最终归最后一个幸存者所有。” [ 4 ] 这种幸存的发生确保没有空置占有，如果只剩下一个租户，他会存活到整个占有，因此该原则被称为 jus accrescendi 并且是联合租赁的最重要特征。[ 5] 因此，每个租户的利益在范围、性质和期限上都是相同的 [ 6 ]。因此，共同租赁包含四个概念：占有统一、利益统一、所有权统一和所有权开始统一。[ 7] 因此，生存权是任何共同控股的首要事件。事实上，当我们考虑共同租户的继承人的权利时，这种幸存的发生似乎非常不公平。但是，根据英国法律，共同租赁可以通过非常简单的方式转换为共同租赁。一份简单的解除联合租赁通知将使任何人从联合租赁中解脱出来。因此，如果 A、B 和 C 是共同租户，并且 A 向他们双方发送遣散通知，则 A 成为 B 和 C 的共同租户，并且他在该财产中的权益（三分之一）将由他的继承人继承，而 B 和 C 仍然是彼此的共同租户，具有生存权。通知遣散主要是成本效益分析，即，8 ]。联合租赁主要是英国普通法的财产所有权概念，在印度的土著法律中几乎没有共鸣。事实上，除了 Mitakshara 共同财产的情况外，印度教法律并没有提到共同租赁。在 Shridhar Ghose v. Harimohan Sahu [ 9 ] 一案中，争议的焦点是被告的父母是否继承成为争议财产的共同承租人，从而根据死者生存原则；另一个有权获得全部。法院遵循了枢密院司法委员会在 Jogashwar Narain Deo 诉 Ram Chand Dutt [ 10 ] 和 Ram Charan Das 诉 Naurangi Lal [ 11 ] 案中的决定。] 并认为联合租赁的概念对于印度教法律来说是完全未知的，除了 Mitakshara 共同财产 [ 12 ]。在本案中，被告的父母通过赠与契约继承了财产，不会出现共同财产的问题。最高法院在 Boddu Venkatakrishna Rao 诉 Boddu Satyavathi [ 13 ]案中重申了共同租赁的这一原则。通过遵循 Jogashwar 和 Ram Charan Das [ 14 ] ，法院认为在解释遗嘱时不能推定共同所有权，并且根据遗嘱的解释，遗嘱的意图支持共同租赁[ 15]。这并不意味着联合租赁在印度法律场景中是一个未知的术语。与此相去甚远的是，如果缔约双方、立遗嘱人或定居者如 Shridhar Ghosh [ 16 ]所说明的那样有意，则可以通过合同、转让或结算方式授予联合租赁权。因此，很明显，联名租户将财产作为一个整体持有，并且他们之间存在利益和财产共同体。[ 17 ] 因此，他们必须在与财产有关的任何行为中共同采取行动。共同租户的例子包括受托人，在正常情况下，他们中的任何一个人的死亡都会导致遗产立即归属于幸存的受托人。[ 18] 《印度信托法》没有明确规定联合租赁，但在第 76 条中明确规定，在一个或多个共同受托人死亡或解职时，信托继续存在，信托财产转移给其他人，除非信托另有明确声明。[ 19 ] 因此，除非另有规定，信托财产推定为共同租赁。即使前面已经提到，印度教 Mitakshara 财产中存在联合租赁，这也受到某些条件的限制。尽管共同租赁和 Mitakshara 共同财产相似，但它们并不相同，因为形成 Mitakshara 共同财产的最重要因素之一是英国法律中没有的 sapindaship 的发生率。[ 20 ]
第二章：共同租赁的性质和发生率
共同租赁是一种所有权形式，其中每个租户（即业主）都拥有不可分割的财产权益。与联合租赁或整体租赁不同，共同租户的利益不会在他或她之前死亡时终止（即没有生存权）。相应地，共有佃户是那些以不同的不同所有权，但通过统一占有共同拥有同一块土地的佃户，因为没有人知道自己的所有权，因此，他们都混杂占有。两个或两个以上持有同一块土地，以不同的业权或同一业权产生的利益，但在不同的时期或由限制字句赋予承授人以不同的份额[ 21]。共同租赁类似于共同租赁，因为它需要统一的占有。这意味着对财产的每一部分都必须有平等的占有权。因此，占有不一定是共同的，即使只有统一占有；共同所有权将是共同租赁。[ 22] 财产中的权益可能是不平等的，以至于一个共同所有者将拥有该财产的 3/4 权益，甚至该财产的所有权也可能在不同时间开始。因此，共同租户可以转让他的份额，或者在他去世时，份额将转移给他的继承人，因为不需要统一所有权。实际上，共同租赁和共同租赁之间唯一的实际区别似乎是所有权和生存权统一的发生率。在印度教法律中，共同租赁的概念与 Dayabhaga 共同财产的概念非常相似。在 Dayabhaga coparcenary 中，如果一个人死后遗下儿子、已故儿子的孙子以及父亲和祖父先死的曾孙，遗产将转移到儿子、孙子和曾孙身上；23 ]。因此，两者都具有统一的占有，但当财产被解散时，财产权的原则不适用。关于共同租赁，必须注意另一个重点。旧的 Mitakshara 规则是，在继承人是儿子、孙子、曾孙或继承人是继承祖父遗产的女儿的孙子的情况下，继承人作为具有生存权的共同租户，前提是他们作为共同家庭的成员生活在继承时或当继承人是两个或两个以上无遗嘱的寡妇时，或当继承人是两个或两个以上继承其父亲的女儿时 [ 24]。1956 年的《印度教继承法》改变了印度教法律的这一既定做法，该法第 19 条规定这些继承人将继承遗产，而不是作为共同承租人而是作为共同承租人。[ 25 ] 这使得印度教的继承法发生了深远的变化，与第 8 条一起阅读可以防止任何同父异母的存在。
第三章：共同租赁与共同租赁的分析差异
虽然 1882 年《财产转让法》确实涉及共同所有人，但该法并未区分所有权的性质和质量。该法案第 45 条谈到了从属于共同受让人的基金或单独属于他们的单独基金支付的对价，但这涉及的是数量，而不是共同受让人的利益的质量。在 Guruswami Asari v. Raju Asari [ 26 ] 一案中，法院断然认定，第 45 条与创建共同所有权的方法或几个人成为单一财产的共同所有者的方式无关。[ 27 ]
回到 Shirdhar Ghosh [ 28 ]，法院在该案中还列出了共同租赁和共同租赁之间的根本区别，除了后者明显缺乏生存权。两种不同情况下的创作方式是不同的。联合租赁出现在向几个人提供赠款并且没有文字表明受赠人将获得单独利益的情况下。另一方面，如果补助金中使用的词语表明他们将按相等份额或其他比例承担，则出现共同租赁[ 29 ]，这些词语被称为“遣散词”[ 30]]。在没有遣散词的情况下，给予若干人的补助金被解释为赋予他们共同租户的利益 [ 31 ]。共同租赁只能通过当事人的行为而不是通过法律的运作来建立。另一方面，共同租赁可以通过法律实施[ 32 ]。
在 Budh Sen v. Sheel Chandra Agarwal [ 33 ]案中，出现了一个问题，即根据 1882 年《财产转让法》第 106 条的通知，该通知旨在终止已故分租户的一名继承人的租赁权，是否可以作为反对已故分租客的其他继承人。上诉源于上诉人因被申请人的前任未支付租金而提出的驱逐诉讼 [ 34 ]。法院明确指出，在租户（或分租户）死亡时，他的继承人不是作为共同租户而是作为共同租户继承 [ 35 ]。可以将租约授予几个人，他们可以作为共同租户或联合租户。在联名共有人的情况下，每个人的利益在死后转移给幸存者 [36 ]。在共有租户的情况下，已故承租人的权益在他去世时转移给他的代表。法院重申，共同租赁与共有租赁的基本区别在于，即使两者具有统一的管有，但在共有租赁的情况下，产权并不统一。因此，法院得出结论认为，虽然根据该法第 106 条向联名租户发出的通知对所有租户均有效，但如果持有性质为租赁，则仅发给一名租户的通知不会对其他租户有效。 - 常见，因为没有统一的标题。在本案中，法院观察到没有联合租赁，因此只通知一名租户不会对其他租户有效 [ 37 ]。
Mohd 讨论了 1972 年北方邦城市建筑（出租、出租和驱逐条例）法是否规定了对各种条款的解释的联合租赁概念的问题。Azeem 诉地区法官 [ 38 ]。在本案中，上诉人是原承租人家庭中最年长的成员，并且是支付租金的人 [ 39 ]。租金控制检查员提交了一份报告，称上诉人的兄弟在四五年前建造了房屋，因此，鉴于 UP Urban Buildings（Regulation of出租、租金和驱逐）法案，1972 [ 40]。在发出通知时，上诉人提出反对，称在他父亲去世后向他收取租金。仅仅因为兄弟建造了房子，其他继承人的租赁不会终止，在这种情况下，房屋不能空置并分配给其他人。订明当局不接受上诉人的论点，上诉人在地区法官面前进行了修改，第一答辩人被驳回，然后上诉人向高等法院提交了一份令状请愿书，该请愿书被驳回后，在最高法院。法院认为，该法案中“租户”一词的定义并不能保证租户的继承人将成为一个租户团体以产生联合租赁的观点[41 ]。因此，每个继承人都成为共有的租户，拥有不同的所有权，从而成为租户自己的权利，“租户的家庭”是指该租户的家庭 [ 42 ]。因此，在本案中，即使一个继承人建造了一座房子，也不会切断其他继承人的租赁，因为他们都是继承人，因为他们都是共同的租户。
然而，在HC Pandey v. GC Gaul [ 43 ]案中，法院在处理同一行为时得出了不同的结论。答辩人的父亲是有关房屋的租户，在他去世时，他留下了继承租约的母亲、兄弟和姐妹 [ 44 ]。根据 1882 年《财产转让法》第 106 条发出的驱逐通知仅送达答辩人，而不送达其他租户。被申请人辩称，该通知必须送达所有租户，因为他们是独立的租户，拥有自己的权利，租赁是共同租赁。[ 45] 法院认为，在原承租人去世后，根据任何相反的规定，租赁权将转移给已故承租人的继承人 [ 46 ] 。租赁发生率与原承租人享有的相同，并且是一次由继承人的整体承担的单一租赁[ 47 ]。这就是房东和已故租户的继承人之间的立场。换句话说，继承人作为共同承租人继承了租赁权。因此，在本案的情况下，送达给被申请人的通知就足够了。
这一明显的冲突在 Harish Tandon 诉 Addl 案中得到解决。地区治安法官 [ 48 ] 法院在仔细阅读第 12、20 和 25 条后认为，原承租人去世后继承人的利益将作为共同承租人转交给他们，并且一名承租人的任何违约行为将被视为是他们所有人都犯下的违约行为，并且没有必要根据 §20 为所有租户单独建立违约理由 [ 49 ]。
根据较早的 1956 年西孟加拉邦房屋租赁法，“租户”的定义包括“原始租户的继承人”[ 50 ]，并且在 Kamaladebi Mukherjee v. Arun Dasgupta [ 51 ] 中，租户继承了单一租户租赁的发生率，因此租赁的性质是联合的。现在会出现一个问题，同样的原则是否会因 1997 年的新法案而适用。据认为，在没有“继承人”一词的情况下，“承租人”一词的定义并未设想那些会承租人将作为联名承租人承继，但将作为共同承租人在单独的产权下继承。[ 52 ]
结论
共同租赁和共同租赁之间的区别并不是通常理解的租赁性质的差异。恰恰相反，这是所有权性质的不同，或更准确地说，是利息的不同。因此，性质是共同的还是分开的是一个重要的考虑因素，因为两者设想了不同的后果。在本文中，我处理了共同租赁和共同租赁之间的理论差异，并应用了差异来了解印度教法律的立场。此外，我在几个案例法的帮助下分析了差异如何产生实际后果。现在，正如已经看到的，租赁的性质也对如何处理当事人的权利产生影响。在联合租赁中，一方的行为将对另一方具有约束力，因为他们在同一标题下持有，但在共同租赁的情况下则不然。我还提出，根据 1997 年西孟加拉邦房屋租赁法，受抚养人继承的租赁性质与旧法有所不同，这将对未来的案件产生重要影响。