国庆活动期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等城市发展先后进行发布中国楼市调控经济政策，重启或升级限购限贷政策，与此可以同时，各地将出现这样一批因限购限贷政策环境产生的房屋信息买卖合同纠纷。下面和上海房产律师一起来了解相关的法律内容吧！
一、限购限贷政策属于“不可抗力”吗？交了定金后，买家发现自己被限制购买。他可以主张解除合同，要求返还定金吗？
限购限贷政策不是“不可抗力”，不能根据不可抗力的条款终止合同，但可以根据解释的第四条和第二十三条行使解除权，“不归于任何一方的理由”，并可以收回押金。
浙江意见第二条：因限贷、限购、限购等调控政策直接影响导致合同无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定为《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于双方的事由”。当事人据此要求解除合同的，可以支持，但当事人另有约定的除外。
《北京工作会议纪要》第二条、第三条：住房限购政策在性质上具有社会公共管理政策的性质，不宜认定为《合同法》第117条规定的“不可抗力”。对于企业合同订立后由于我国住房限购政策的实施发展致使买受人无法及时办理过户登记的，属于因不可归责于双方通过当事人的原因分析导致经济合同主要目的就是无法得到实现，当事人自己要求学生解除劳动合同的，除合同法律另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方面的要求设计要求另一方承担违约风险责任或适用定金罚则的，不予提供支持。
二、如果买方因限购政策依法解除合同给卖方造成损失，卖方能否要求赔偿？
当然可以。浙江意见第六条：出卖人请求买受人承担订立合同实际支出等合理损失的，可以酌情支持。
《北京会议纪要》第三条第一款：经审理解除合同确实导致当事人利益失衡，败诉方请求对方赔偿其合理损失的，可以酌情支持。
三、合同约定的过户时间在限购政策出台前，因一方当事人迟延履行社会义务教育导致企业合同管理无法通过继续履行的，守约方可否追究对方违约风险责任？
是的。《北京会议纪要》第三条第二款： 房屋买卖合同实际上可以在约定的期限内履行，且由于一方当事人的原因，合同处于延迟履行状态，在此期间，如果因实施限购政策导致合同无法继续履行，则应支持遵守合同一方当事人提出的解除合同、要求另一方当事人承担损失赔偿等违约的诉讼请求。
四、因限购政策问题导致企业合同管理无法进行继续积极履行，买受人不行使合同解除权，出卖方可否行使合同解除权？
是的，双方都有权终止合同。
浙江意见第六条：调控政策实施前订立的合同，因限购或限购政策确实无法继续履行的，当事人可以请求解除合同。
五、为规避限购政策，借用符合社会条件人的名义进行购买商品房屋，可否主张知识产权？
不，除非将来符合购买条件。
《浙江意见》第八条：实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
第九条由于购房限制，当事人约定一方以他人名义购房，以他人名义办理房屋登记，借款人以自己是实际购房人为由，不支持要求确认房屋所有权或者申请办理房屋转让登记的； 因自身条件变化或者政策调整等原因符合限购政策的，可以责令登记人办理房屋转让登记手续。
六、限购政策实施后，因一方当事人虚构或隐瞒事实导致企业合同管理无法履行，如何正确处理？
对方当事人可以申请解除、变更或者解除合同，并要求赔偿损失。
《北京工作会议纪要》第七条：住房限购政策研究实施后，因一方当事人可以故意隐瞒或虚构企业相关法律事实，导致公司订立的合同违反国家住房限购政策而无法通过继续积极履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求了解对方当事人赔偿其因此我们所受损失的，应予支持。
《浙江意见》第七条： 监管政策实施后，因一方当事人隐瞒或者捏造事实，导致订立合同违反监管政策而不能继续履行的，对方当事人依法要求变更或者解除合同的，可以要求对方当事人承担由此造成的损失。双方当事人都知道或应当知道该合同违反了管理政策的强制性规定。如果一方要求确认合同有效并继续履行，将不予支持。
七、贷款限制政策实施后，买方是否可以以“贷款限制”为由要求解除合同？
分情况处理。
《浙江意见》第三条：调控经济政策实施前订立的合同管理并未明确约定以按揭贷款融资方式以及付款，现买受人以其因受限贷政策环境影响而无法通过继续履行为由，请求解除劳动合同的，一般不予支持。
第四条规章制度实施前订立的合同规定，以抵押贷款方式支付，买方因预付款增加、未申请抵押贷款等原因证明不能继续履行，并提出解除合同请求的，可以予以支持； 卖方应当将收到的购房款或者定金退还买方。卖方要求买方承担合理损失的，如为订立合同实际发生的费用，卖方可以承担其认为适当的损失。
八、房屋买卖合同因监管政策影响而终止，是否还需要支付中介费？
中介费不得按照合同规定支付，但应当向中介机构支付必要的费用和合理的报酬。
浙江意见第九条：因调控政策影响解除房屋买卖合同的，房屋买卖合同当事人请求其支付必要费用和已实际支付的合理报酬的，房地产中介机构应当酌情支持；但不支持不明码标价、虚假误导、混标、搭售、炒房号、赚取差价等违反住建部、发改委、人社部《房地产经纪管理办法》的收费。
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