上海房产律师带你详细了解：到底什么是土地租赁

　　土地租赁，土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。下面上海房产律师带大家详细了解土地租赁的相关法律知识。

　　一、土地租赁最长期限是多久

　　国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

　　现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

　　而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

　　二、土地租赁有哪些方式？

　　通过家庭承包取得的 土地承包经营权 可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。

　　农村土地流转管理办法

　　第十六条承包方依法采用转包、出租、入股体式格局将农村土地承包经营权部分或许全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

　　第十七条统一集体经济构造的承包方之间被迫将土地承包经营权进行交换，两边对交换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

　　第十八条承包方采用转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方批准后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

　　第十九条承包方之间能够自愿将承包土地入股进展农业分工生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

　　第二十条经由过程转让、交换方式获得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

　　三、在国有土地租赁和土地使用权出租的观点中，都采用了租赁、房钱如许的词语，使人轻易殽杂，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

　　第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

　　第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是经由过程划拨、出让（或转让）获得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

　　第三，土地使用者的权益不同。《看法》第六条规定：国有土地租赁，承租人获得承租土地使用权。承租人在按规定领取土地房钱并实现开辟设置装备摆设后，经土地行政主管部分批准或依据租赁条约约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁条约的，租赁条约约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

　　承租土地使用权的典质。从《看法》第六条的规定可以看出：

　　第一，独自的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。

　　第二，地上屋宇等建筑物、构筑物依法典质的，承租土地使用权可随之典质。典质权实现时土地租赁合同同时转让。

　　上就是小编为大家整理的有关夫拆迁的知识，通过以上知识相信您对此问题已经有了大致的了解，如果您还有更多的疑问，可以咨询上海房产律师帮您摆脱法律困境。