法治在路上:私房继承人是否有权认购产权调换房屋？上海律师来回答

　　户籍不在册的私房继承人在房屋拆迁和产权调换过程中，有权继承拆迁补偿利益和有权认购产权调换房屋。本文上海律师将就该问题分别从继承拆迁补偿利益和产权调换房屋两个方面进行分析。

　　一、私房继承人的继承拆迁补偿利益权

　　在房屋拆迁中，对于户籍不在册的私房继承人，他们的继承权利应当得到保护。按照《拆迁补偿条例》的规定，私房继承人可以继承拆迁补偿利益。

　　《拆迁补偿条例》第十条规定：“拆迁补偿金、房屋征收补偿款、安置补助费、奖励费用、社会保险费、公积金以及其他应当支付的费用，依照本条例规定，按照应当享受的比例，由拆迁方向应当支付的人员一次性支付。”

　　据此，户籍不在册的私房继承人可以按照其应当享有的比例继承拆迁补偿利益。因此，在拆迁补偿中，私房继承人可以作为继承人参与补偿分配，继承其先亡亲属应享受的补偿款项。

　　此外，需要注意的是，私房继承人在继承拆迁补偿利益时需要满足以下条件：

　　私房继承人应当在房屋拆迁补偿协议签订前确立继承权。

　　私房继承人应当提供证明材料证明自己与被继承人的亲属关系以及自己的身份证明等相关证明。

　　私房继承人应当在被继承人去世后及时向有关部门申报自己的继承权利。

　　二、私房继承人的产权调换房屋权

　　除了继承拆迁补偿利益外，户籍不在册的私房继承人还有权认购产权调换房屋。在产权调换过程中，私房继承人可以通过认购的方式取得新房产权。

　　根据《上海市产权交易所交易规则》的规定，认购人应当是具有房屋所有权的人或者合法的房屋使用权人，而对于私房继承人来说，他们可以通过继承拆迁补偿款项后，认购产权调换房屋。

　　具体来说，私房继承人可以在拆迁补偿款项分配后，将所继承的款项用于认购产权调换房屋。在此过程中，私房继承人需要注意以下问题：

　　认购人必须具备购房资格和支付能力，同时应当符合相关政策规定。

　　私房继承人应当在认购之前与其他继承人达成一致，避免发生纠纷。

　　私房继承人应当妥善处理好与其他继承人之间的利益关系，避免因认购产生纠纷。需要注意的是，在认购产权调换房屋时，私房继承人还需了解相关政策规定。例如，上海市限购政策规定，单人名下只能拥有一套住房，因此，如果私房继承人已经拥有一套房屋，就不能再认购产权调换房屋。

　　综上所述，对于户籍不在册的私房继承人，在房屋拆迁和产权调换过程中，他们的权利应当得到保护。私房继承人可以继承拆迁补偿利益，也有权认购产权调换房屋。但是，在此过程中，私房继承人需要注意遵守相关法律法规和政策规定，避免发生纠纷。

　　下面给出一例实际案例，以帮助读者更好地理解私房继承人的权利。

　　三、案例

　　小李的父母是上海市浦东新区某小区的房屋所有人，小李的父母在2008年去世，留下一套面积为100平方米的住房。小李一直未能办理该房屋的产权证，也未能将该房屋纳入户籍。

　　2018年，该小区被列入拆迁范围。小李申请继承了父母的房产，并在拆迁补偿款项分配时继承了该住房的补偿款项。此后，小李与其他继承人商议后，决定将补偿款项用于认购产权调换房屋。

　　经过上海市住房和城乡建设管理委员会审核，小李符合购房资格，同时符合相关政策规定，可以认购一套位于上海市杨浦区的商品房。小李通过使用继承的拆迁补偿款项和自己的积蓄，成功认购了这套房屋，并将其作为自己的常住住所。

　　在该案例中，小李作为户籍不在册的私房继承人，在继承拆迁补偿款项后，通过认购产权调换房屋实现了自己的住房需求。在这一过程中，小李需要遵守相关政策规定，并与其他继承人达成一致，避免发生纠纷。

　　四、相关法律

　　在上海市，关于私房继承人的继承权利、房屋拆迁补偿和产权调换等问题，涉及到多部法律法规的规定，包括《中华人民共和国继承法》、《上海市房屋征收与补偿办法》、《上海市房屋产权登记管理条例》等。下面对相关法律法规进行简要介绍。

　　1.《中华人民共和国继承法》

　　继承法规定，公民的财产权利和非财产权利，依照法律规定继承。继承的顺序是：法定继承顺序和遗嘱继承顺序。在没有遗嘱或者遗嘱无效的情况下，按照法定继承顺序确定继承人。法定继承顺序依次是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹等。

　　2.《上海市房屋征收与补偿办法》

　　该法规定，房屋征收时，应当将被征收房屋的所有权或者使用权转移给征收单位，征收单位应当按照规定向产权人和使用权人支付补偿费用。在征收补偿款项的分配中，应当根据法定继承人的权利和利益进行合理分配。

　　3.《上海市房屋产权登记管理条例》

　　该条例规定，产权人应当依照规定办理房屋产权登记手续。在产权登记中，继承人应当提供合法有效的继承证明文件，依照规定申报房屋产权登记手续。私房继承人在申报房屋产权登记手续时，应当提供相关的继承证明文件，以证明其作为合法的继承人，有权对该房屋进行继承和处置。

　　以上三部法律法规对于私房继承人的权利和义务进行了规定，为私房继承人在继承房屋、参与房屋征收补偿、认购产权调换房屋等方面提供了法律依据和规范。在实际操作中，私房继承人应当了解相关法律法规，认真履行自己的权利和义务。

　　总而言之，上海律师认为，私房继承人在继承房屋、参与房屋征收补偿、认购产权调换房屋等方面，需要遵守相关政策规定，积极申报继承权利和进行产权登记手续，保障自身权益。同时，私房继承人还应当积极与其他继承人沟通协商，避免因继承权利纷争导致的法律纠纷。只有在遵守相关法律法规、保障自身权益的基础上，私房继承人才能顺利继承房屋、获得拆迁补偿、认购产权调换房屋等权益，实现自己的住房需求。