闵行房产纠纷律师谈购房协议已签反悔可不支付中介费吗

　　在日常生活中，大多数人买房子和卖房子，他们会找到中介。但是，如果买卖双方在中介公司的介绍服务下签订了协议，但由于各种原因，买方不想要房子，拒绝履行合同，买卖双方是否还需要支付中介费？闵行房产纠纷律师来解释一下。
 

　    基本案例：

　　姚想买房子，所以他通过长兴的一家房地产公司找到了合适的房子。2019年1月12日，在房地产公司的介绍和推广下，他与卖方阿良签订了房屋产权转让销售协议。房屋面积149.42平方米，包括一个停车位，转让价格为232.8万元。同时，同意在当月25日前办理房屋转让手续，中介费由买卖双方协商支付。如果一方违约，中介费由违约方支付。

　　但协议签订后，姚某于当月28日表示拒绝履行协议。房地产公司认为姚的行为违约，应按照之前签订的协议承担中介费，因此向长兴县人民法院起诉，要求姚立即支付中介费4万元。
 

　    审判现场

　　姚某变卦为什么？谁不负责买卖？姚需要承担中介费吗？

　　针对上述问题，原被告和第三方阿良在审判现场进行了激烈的辩论。

　　原告房地产公司表示，姚某在签订协议后拒绝履行协议，因为房价太高，已经构成违约，中介费应按照协议支付4万元。被告姚辩称，他确实与房地产公司阿良签订了《房屋产权转让买卖协议》。签署的协议无效。房地产公司应当承担全部过错责任，无权收取任何费用。法院应当驳回其所有请求。原因是：

　　首先，卖方只有阿亮一人签字，妻子阿红没有在协议上签字认可交易。

　　第二，后来根据房地产交易中心的资料，我了解到购买的房地产仍有超过127万元的抵押债权。直到签订协议三个月后的4月12日，上述抵押贷款才还清，但房地产公司在签订协议时隐瞒了这一事实。

　　第三，房地产公司未与他签订书面房地产经纪服务合同，不收取任何中介费。

　　第三人阿亮说：财产确实与妻子阿红共同拥有，但姚知道夫妻在签订合同时真诚出售，并支付了1万元定金。姚违约后，该财产已出售给他人，这也表明阿红完全同意出售该财产。签订协议十多天后，清空财产，准备提前偿还贷款，协助转让。

　　最后，长兴法院驳回了原告房地产公司要求被告姚支付4万元的中介费。一审判决后，双方均服判息诉，未提起上诉。
 

　　法官说法

　　闵行房产纠纷律师先学一个关键词。中介合同:又称中介服务合同

　　诺成合同：当事人意图一致的，不以一方交付标的物为合同成立要求的合同，当事人交付标的物属于合同成立后的履行行为。销售合同，中介合同是典型的诺成合同。

　　争议焦点1：本案涉及的房屋中介协议是否有效？

　　法官：中介合同为诺成合同，三方之间已建立中介关系。

　　在这种情况下，该协议包括买卖双方与房地产公司之间的中介合同的权利和义务，以及销售合同和中介合同之间的竞争和合作。事实上，财产确实是阿良和阿红的共同财产。阿良以自己的名义单独签订了房屋产权转让销售协议。协议中房地产抵押不明确，必然会影响房屋销售合同的效力，但不一定会导致中介合同的无效。

　　中介合同是一种承诺合同，只要双方意图一致。房地产公司在姚明和明亮之间进行了沟通和协调，客观地提供了媒体服务，三方共同签署了协议。因此，三方之间建立了中介关系，不能仅仅因为未能签订书面的房地产经纪服务合同而否认实际的中介法律关系。

　　因此，法院不采纳姚某的抗辩意见，案件涉及的房屋中介合同关系依法成立生效。

　　由于中介合同关系是依法建立的。

　　为什么法院驳回了原告的请求？

　　这涉及到本案的第二个争议焦点。

　　焦点二：姚某是否应向中介支付佣金？

　　法官：在签订合同签订合同有关的重要事实，存在主观过错。

　　虽然中介促进了合同的建立，但客户应按照协议支付报酬，但这并不意味着只要买卖双方签订了房屋销售合同，中介就可以收取佣金。中介应当如实告知客户关于签订合同的事项。中介故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害客户利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。

　　在这种情况下，中介提供的合同信息直接影响到双方的销售。购房决定其信息是否真实、全面至关重要。房地产公司作为房屋销售合同的中介，有义务对房地产进行相应的调查和如实报告。但房地产公司未明确房地产所有人和抵押债权，未提供其他共有人（阿红）有效委托程序，促使姚与阿亮签订协议，难以确定已履行谨慎的义务。

　　虽然阿良和房地产公司都提到阿红同意出售房地产，抵押债权不影响交易，但上述风险没有反映在协议中。闵行房产纠纷律师结合审判声明，房地产公司认识到上述风险会影响合同履行的可能后果。在这种情况下，在签订合同之前没有告知姚明有明显的主观过错。

　　综上所述，房地产公司在签订协议时未履行报告义务，因此没有中介报酬请求权，因此法院不支持原告的请求。