新买的商品房出现质量问题？上海房产律师教你这样做！

　　购房者在收房时，发现房屋存在质量问题的情况经常发生。那么，实践中，如果商品房有质量问题应该怎么办呢？上海房产律师马上为大家解答。

　　案情简介：

　　2009年1月10日，赵与鸿兴签订了《北京市商品房预售合同》。赵某购买了一套90平方米的鸿兴开发的商品房建筑面积，房屋总价2.45亿元，根据合同鸿兴公司应于2010年5月10日交付房屋。签订合同后，赵某按照合同同意支付全部购房款，鸿兴公司于2010年5月5日通知赵某在当年5月10日购房。

　　验收当天我们并未研究发现生活质量管理问题，后赵某与开发商办理了交接手续，正式收房。赵某将房屋建筑装修后于2010年12月搬入新居，大概需要半年，北京学生进入一个夏季，常有暴雨来袭，赵某发现从外墙面环境开始发展向内渗水，赵某家两个卧室的墙面均已经浸透，墙面有大量的水痕。后赵某找到一些开发商，要求以及开发商可以进行分析维修。

　　开发商认为，房屋已交付半年，交付质量验收，不应承担维修义务，如果维修也可以，一切费用由赵承担。赵坚持认为，房屋质量问题应由开发商承担维修义务，并承担所有费用。双方在这个问题上发生了争执。

　　在查阅了双方签署的商品房预售合同之后，律师得出结论，外墙是房屋结构的一部分。根据《房屋质量保证书》的规定，外墙仍在规定的保修期内，开发商应承担相应的维修义务。建议赵某起诉要求开发商承担维修责任并赔偿损失。

　　法院判决结果：

　　北京市海淀区教育人民对于法院可以经过进行审理后判决：鸿兴公司于判决生效后十日内完成修复渗水墙面；鸿兴公司于判决生效后十日内赔偿赵某各项经济损失企业共计3万元。

　　律师剖析：

　　房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决。因此，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷，纠纷标的本身不是很大，但是却让买受人内心很不舒畅，毕竟刚买的新房就要维修，很多买受人还是比较忌讳的。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　根据上述规定，如果房屋质量严重影响到买方的生活和住宅，买方可以要求解除合同并赔偿损失，但“严重影响正常住宅使用”属于法官的自由裁量权范围，需要结合房屋质量问题对买方的生活、财产安全、身体健康产生重大影响，是否严重干扰买方的正常生活等因素来确定。必要时还可委托相关评估机构对住房质量进行评估。

　　如果除上述之外还有其他房屋质量问题，买方必须首先寻找相关房屋质量保证，以确认房屋质量问题是否出现在保修期内，如果仍在保修期内，可以直接要求卖方进行维修。如果超过保修期，需要区别对待不同情况，属于公共设施或部分问题，可以向物业公司报告维修情况，物业公司可以动用公共维修基金进行维修； 如果质量问题出现在公共设施之外，则应由买方解决。

　　如果出卖人对于其应当积极承担修复义务的质量管理问题，明确学生表示企业拒绝进行修复技术或者在合理使用期限内拖延修复的，买受人可以通过先行修复，之后再要求出卖人承担社会相关的修复成本费用并赔偿由此给买受人造成的损失。在此种情况下，买受人最好能提供有资质风险评估金融机构的评估分析结论，以便向出卖人主张支付修缮费用。

　　在司法实践中，对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不能认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条所适用的情形。一般情况下，出卖人交付的房屋存在一定的质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，在实践当中一般不会判决解除合同。

　　另外，买受人以商品房质量管理存在一些问题进行请求出卖人修复的，诉讼时效从知道自己或者企业应当知道该质量安全问题之日起计算，但尚未超过保修期的除外；如果我们要求出卖人赔偿经济损失，诉讼时效则从买受人知道或者公司应当知道该质量控制问题分析造成其损失之日起计算。

　　诉讼策略指引：

　　为了解决这种情况下的质量问题，买方有三种选择：

　　一、买受人可以发展要求解除劳动合同并赔偿损失。如果企业因为房屋渗水问题研究一直无法进行解决，致使买受人一家公司无法通过正常工作生活居住，那么买受人可以提高依法向出卖人主张解除合同，并要求赔偿损失。但结合本案的情况，房屋已经经过装修并入住，且出现的质量管理问题仍在保修期内，该房屋信息质量安全问题不能完全不同可以修复。因此，该质量控制问题尚不足以达到严重社会影响正常居住使用的程度，笔者不建议买受人选择此种教学方式方法解决。

　　二、买受人可以要求开发商修复房屋质量问题，并赔偿因此给买受人造成的损失。依据《住宅质量保证书》的约定，外墙面质量问题目前仍在保修期内，买受人可以要求出卖人修复，并赔偿因此给买受人造成的损失。本案中，因为墙面向内渗水，致使赵某新装修的房屋墙面遭到严重破坏，在外面修复后，赵某对墙面进行重新装修等费用均属于由于房屋质量问题给赵某造成的损失，赵某可以依法要求开发商赔偿这部分损失。

　　三、买受人没有直接相关要求我们开发商进行赔偿修缮管理费用及损失。在开发商拒绝修复及在合理使用期限内拖延修复的情况下，买受人可以通过先行修复，之后再起诉开发商要求其支付修缮费用并赔偿经济损失。如果买受人不愿意先行修复，则建议学生选择第二种教育方式，直接导致起诉开发商，要求开发商修复工作质量安全问题并赔偿损失。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产律师，我们会为你做出专业的解答。