对于中国人来说，买房绝对是一件大事。在大多数人看来，拥有一套属于自己的房子才是真正的家。但是一旦贷款不顺利，购房人没有资质，开发商跑路，就会给买卖双方带来很多麻烦。下面跟随上海房产律师来看看这两起经典案例。
第一，政策改变导致贷款无法偿还，判决支付余额，支付违约罚款？
聂和刘是夫妻。2014年1月26日，聂向A公司出具了相关房屋的认购书，并支付定金3万元。同年4月16日，双方签订了《商品房买卖合同》及该合同的补充协议，聂随后付清首付款102946元。同年10月31日，甲公司将该房屋交付聂夫妇装修使用。但由于政策原因，聂某剩余的10万元购房款无法成功抵押，但聂某夫妇仍坚持向A公司抵押贷款，余款一拖再拖。
A公司进行多次与聂某夫妻双方协商沟通均未果，遂于2019年4月15日将两人诉至人民法院，请求法院判令两人之间共同发展支付企业剩余购房款10万元并支付以及相应违约金。
法院认为，NIE 与 A 公司签订的商品房销售合同和补充协议是合法有效的，双方应当按照合同履行各自的义务。
同时，A公司虽未提供证据证明其已直接向聂某发出不能抵押的书面通知并要求其补足余款，但作为买受人，聂某明知剩余购房款10万元未支付，且聂某对交付的房屋已装修使用四年。按照交易习惯，聂在交房时应该知道剩余购房款因政策原因不能用于按揭贷款。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，聂行使解除合同的权利消灭，应当向A公司支付剩余购房款10万元。
至于 liquidated damage 的计算方法，法院裁定甲公司提出诉讼的日期，视为向聂德权发出通知的日期。根据合约的补充协议，由检控当日起计10天的宽限期，由二○一九年四月二十六日至五月二十五日期间，按每日0.04厘计算，直至以每月2%的利率缴付违约金为止。
此外，聂某在甲公司购房时，刘某提供了其身份证复印件及与聂某的结婚证复印件，证明该债务用于夫妻生产经营及共同意志的表达。故甲公司要求刘、聂共同清偿上述债务，法院予以支持。
最终，法院可以依法进行判决聂某夫妇向A公司企业支付购房款10万元及相应提高违约金。
第二，房屋消防验收不合规，发展商应退还违约
2016年初，林女士与B公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的一套房产，并支付首付款101517元，剩余购房款23.6万元通过银行按揭贷款支付。
合同规定 B 公司应在2017年12月31日前交付房屋。然而，半年多过去了，林女士仍然没有收到该公司交付的房子。她别无选择，只好于2018年8月在 Wuping Court 向乙公司提起诉讼，要求解除合约，并退还购买价款和 liquidated damage。
法院经审理查明，2017年12月，B公司向林女士发出延期交房通知书，告知林女士因项目综合验收不完全，其购买的房屋将适当延期使用。2018年3月25日，公司开发的房地产通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收。次日，公司电话通知林女士办理交接手续，林女士未办理交接。
2018年4月16日，住建局发文要求分析该公司没有停止其开发企业项目的交房行为，并要求以及该公司可以尽快进行完成相关配套基础设施发展建设，于2018年5月31日前完成一个综合竣工验收手续。经查询，林女士所购买的房屋所属楼幢属于我们公安消防支队验收信息工程，该建设中国工程于2018年6月7日经验收不合格。
法院审理后认为，争议商品房所在建筑物属于强制消防验收项目。根据消防法第十三条的规定，强制消防验收项目未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
因乙公司未能在合同约定的交付时间内向林女士交付房屋，且逾期超过90日交付，法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，乙公司需返还林女士购房款337517元、银行贷款利息30962元，并赔偿违约金1522.76元。
以上就是小编为大家整理的两起房屋买卖典型案例，通过以上知识相信您对此问题已经有了大致的了解，如果您还有更多的疑问，可以咨询上海房产律师帮您摆脱法律困境。
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