法律在线:上海房产纠纷律师为您讲解一房二卖合同履行情况如何判定

　　房地产买卖是一项大宗交易，往往涉及的合同条款及其效力、履行情况等问题备受关注。在一房二卖交易中，常常会出现卖方把同一套房产卖给不同的买家的情况，这时就需要依据合同的缔约真实性、合同效力以及履行情况等方面进行判断。本文上海房产纠纷律师将围绕一房二卖合同履行情况进行分析和探讨。

　　一、合同的缔约真实性

　　合同的缔约真实性是指合同各方当事人的真实意思表示与合同文本内容之间的一致性。如果合同当事人之间存在虚假陈述或者故意隐瞒重要事实等违法行为，就会影响到合同的有效性。在一房二卖的情况下，卖方把同一套房产卖给不同的买家，这可能是出于欺诈的目的，因此需要对合同的缔约真实性进行审查。

　　《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则，履行预订的义务。”同时，第一百六十二条规定：“合同各方当事人应当遵循诚实信用原则，履行自己的义务，保护对方当事人的合法权益。”因此，如果卖方在签订一房二卖合同时存在欺诈行为，就会违反合同法的相关规定，合同就会被认为是无效的。

　　法律案例：

　　2020年，上海某区法院审理了一起一房二卖纠纷案件。卖方在出售房产时，先与甲买家签订了房屋买卖合同，并收取了定金。随后，又与乙买家签订了类似的房屋买卖合同，并收取了部分房款。后来，甲买家发现了乙买家的存在，卖方才向其透露了真实情况。甲买家要求返还定金并解除合同，卖方拒不履行。最终，法院认定卖方存在欺诈行为，判决卖方返还甲买家定金，并解除合同。

　　二、合同的效力

　　合同的效力是指合同内容符合法律规定，合同各方当事人之间产生的法律关系应当受到法律保护的程度。如果合同存在违法行为，例如违反法律法规、违反公序良俗等，就会影响到合同的效力。在一房二卖的情况下，如果卖方与多个买家签订了房屋买卖合同，就会涉及到合同的效力问题。

　　《中华人民共和国合同法》第九条规定：“合同自成立时生效。但是，法律、行政法规规定或者当事人约定需要经过批准、登记、备案等形式手续的，应当依照规定办理相关手续。”同时，第十三条规定：“合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背社会公共利益或者公共道德，不得损害国家利益，不得损害第三人的合法权益。”

　　因此，在一房二卖的情况下，如果卖方与多个买家签订的房屋买卖合同中存在违法行为，例如合同内容违反了法律规定、公序良俗等，就会影响到合同的效力。此时，法院将会根据实际情况对合同的效力进行判断。

　　法律案例：

　　2019年，上海某区法院审理了一起一房二卖纠纷案件。卖方在出售房产时，先与甲买家签订了房屋买卖合同，并收取了定金。随后，又与乙买家签订了类似的房屋买卖合同，并收取了部分房款。后来，甲买家发现了乙买家的存在，要求解除合同并返还定金，但卖方拒绝履行。最终，法院认定卖方与乙买家签订的合同存在违法行为，判决卖方返还甲买家定金并解除合同。

　　三、合同的履行情况

　　合同的履行情况是指合同各方当事人按照合同约定的方式和期限履行自己的义务。如果一方当事人未按照合同约定履行义务，就会构成违约行为。在一房二卖的情况下，如果卖方与多个买家签订了房屋买卖合同，就会涉及到合同的履行情况问题。

　　《中华人民共和国合同法》第二十二条规定：“当事人应当按照约定的方式和期限履行合同义务。如果一方当事人未履行或者未完全履行合同义务，应当承担相应的违约责任。”

　　因此，在一房二卖的情况下，如果卖方与多个买家签订的房屋买卖合同中存在履行问题，例如卖方未按照合同约定的方式和期限履行自己的义务，就会构成违约行为。此时，受影响的买家可以要求卖方承担相应的违约责任。

　　法律案例：

　　2018年，上海某区法院审理了一起一房二卖纠纷案件。卖方在出售房产时，先与甲买家签订了房屋买卖合同，并收取了定金。随后，又与乙买家签订了类似的房屋买卖合同。但在签订合同时，卖方未告知乙买家该房产已与甲买家签订了房屋买卖合同。后来，甲买家发现了乙买家的存在，要求解除合同并返还定金，但卖方拒绝履行。最终，法院认定卖方未履行告知义务，构成违约行为，判决卖方返还甲买家定金并解除合同。

　　四、结论

　　在一房二卖的情况下，应当从合同的缔约真实性、合同效力、合同的履行情况等方面进行综合考虑。如果合同存在违法行为、效力问题或者履行问题，就会影响到买卖双方的合法权益。因此，在签订房屋买卖合同时，买卖双方应当慎重考虑，了解合同内容，确保合同的真实性和效力，避免发生一房二卖等类似的法律纠纷。在此，上海房产纠纷律师也提醒广大市民，如果在房屋买卖过程中出现任何问题，可以及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。