上海房产纠纷律师来讲讲房屋存在质量问题对购买人造成实际损失如何计算

　　房屋质量问题是现实生活中的常见问题，对于购房人而言，其存在质量问题会给其造成实际损失。如何计算该类损失一直是争议的焦点之一。本文上海房产纠纷律师将针对房屋质量问题对购房人造成的实际损失进行分析，探讨如何依据房屋同期租金计算损失，并结合法律案例和相关法律法规加以阐述。

　　一、房屋质量问题给购房人带来的实际损失

　　房屋质量问题指的是房屋本身或其所处的环境存在缺陷或不符合规定，导致购房人无法正常使用或存在安全隐患。例如，房屋存在漏水、墙面开裂、电线老化等问题。这些问题会导致购房人无法正常居住，甚至存在生命安全隐患，造成购房人的实际损失。

　　二、如何计算购房人的损失

　　针对房屋质量问题给购房人造成的实际损失，可以依据房屋同期租金来计算。具体计算方法为：

　　首先，要确定房屋质量问题的具体情况，包括问题的性质、范围、严重程度等。

　　然后，需要确定房屋同期租金的具体金额。这可以通过查询房屋出租信息或者询问当地房屋租赁市场的行情得到。

　　最后，根据房屋质量问题的具体情况，计算购房人的实际损失。具体计算公式为：实际损失=房屋同期租金×受影响的使用时间。其中，受影响的使用时间指的是购房人由于房屋质量问题无法正常使用的时间段。例如，如果购房人购买的房屋存在漏水问题，无法正常居住的时间为2个月，则其实际损失为房屋同期租金×2个月。

　　需要注意的是，购房人在计算实际损失时，应该仅计算由于房屋质量问题导致的损失，而不应该计算其他因素导致的损失。例如，如果购房人由于工作原因，无法正常居住而需要租房，这部分损失不应该计算在房屋质量问题的损失中。

　　三、相关法律法规

　　在国内，相关法律法规主要包括《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等。

　　1.《中华人民共和国合同法》

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。此外，根据该法第六十九条规定，买卖合同履行期限到期，买方未支付全部或者部分购买价格的，卖方有权要求买方支付违约金。

　　因此，在购买房屋时，买方与卖方之间应当签订合同，并明确规定房屋质量问题的处理方式和违约责任，以便在发生纠纷时进行协商和解决。

　　2.《中华人民共和国物权法》

　　根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，房屋所有权人有权占有、使用、收益和处分房屋。同时，根据该法第八十八条规定，房屋存在瑕疵的，买方有权解除合同或者要求降价。

　　因此，当房屋存在质量问题时，购房人可以根据该法规定要求解除合同或者要求卖方降价。同时，如果质量问题导致购房人受到实际损失，可以依据房屋同期租金计算损失，并要求卖方承担相应的赔偿责任。

　　四、上海市实践案例

　　上海市房地产市场较为发达，针对房屋质量问题造成的损失，在实践中也存在一些案例。

　　例如，2018年上海市普陀区人民法院审理了一起由房屋质量问题导致的购房人维权案件。该案中，购房人在购买房屋后发现房屋存在严重的漏水问题，影响了其正常居住。经过多次协商无果后，购房人向法院提起诉讼，要求卖方承担赔偿责任。最终，法院判决卖方退还购房款，并赔偿购房人因房屋质量问题造成的实际损失。

　　另外，上海市也制定了相关政策，加强对房屋质量问题的监管，例如制定《上海市商品房质量管理规定》，规定了开发商应当保证商品房质量标准、质量检测程序和结果公示等要求，以确保购房人的合法权益不受侵害。

　　在实践中，购房人可以通过多种途径维权，例如与卖方协商解决、向房屋开发商投诉、向房屋所在地的物业管理部门投诉等。如果上述途径无法解决问题，购房人可以向相关部门投诉，或者通过法律途径维权。

　　综上所述，上海房产纠纷律师认为，对于房屋质量问题造成的实际损失，购房人可以依据房屋同期租金计算损失，并向卖方要求承担相应的赔偿责任。同时，在购房时应当签订合同，并明确规定质量问题的处理方式和违约责任。购房人还可以通过多种途径维权，以保护自己的合法权益。在上海市，还可以依据相关政策和法规，加强对房屋质量问题的监管和维权工作。