借名买房犯法吗？看看上海房产纠纷律师对此的解析！

　　为抑制房价过快上涨，国家从2010年开始对楼市进行调控，以“国十一条”为代表的限购政策正式实施。随后，各大城市紧随其后，从限贷、限购到限售、摇号购房，政策一轮比一轮严，楼市出现了二手房价格比商品房高15%-20%的倒挂现象，房子买到即赚到的呼声不绝于耳。为规避政策，部分购房者开始借他人之名买房。下面来看看上海房产纠纷律师对借名买房规避限购政策的剖析。

　　1 .借名行为涉及的法律关系

　　通常而言，借名买房共涉及三层法律关系，第一层,是借名人与出名人之间通过口头或书面方式建立的委托关系。根据委托合同规定，出名人在借名人委托的事项范围内处理委托事务，即购房。购房的法律后果归于借名人。但由于限购政策的限制，该委托不为第三人所知，属于隐名委托。第二层,是出名人与开发商之间的房屋买卖关系。开发商根据买卖合同交付房屋并办理过户登记，借名人则借出名人之名支付购房款并办理银行按揭。第三层,是借名人的显名化，即将房屋登记从出名人名下变更为借名人。

　　2 .借名行为涉及的法律风险

　　借名买房的风险主要是为规避政策规定，借他人之名签订的房屋买卖合同效力问题。该问题在司法实践中已形成共识，即国家的限购政策属于管理型规定，不是效力性强制规定，借名购房行为因不违反法律法规的效力性强制规定而有效。

　　但是，房屋购买合同有效不等同于实现了借名人买房的初衷。

　　根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，只要房屋没有登记在借名人名下，借名人则不享有该不动产的所有权。更确切的说，借名买房行为有效是为借名人提供了让出名人协助登记的请求权，能否依据该请求权主张房屋过户实现房屋所有权的关键，在于借名人是否具备购房资格。

　　若借名人仅仅是暂时不具备购房资格，则待满足资格后，可主张房屋所有权，较为典型的例子是购买之日起满5年、缴纳了土地增值收益、政府放弃优先购买权的经适房；若借名人自始不具备购房资格，则由于过户不能，经法院释明后，只能变更诉讼请求，较为典型的例子是修建于集体土地上的“小产权房”。对于限购的商品房，则需要满足该商品房所在地的购房资格后方能过户登记，例如是否满足连续缴纳24个月社保等条件。

　　如果短时间之内，不能满足该商品房的购房资格，借名人是否能够以诉讼时效为由拒不履行过户义务呢？答案是否定的。该过户义务从表面看虽是给付之债，但已经具有物权属性，可以参考2011年《全国民事审判工作会议纪要》中对拆迁安置权的理解。当然，若在之前签订的委托协议，约定了高额违约金、附条件的过户协助义务等条款时，可以规避部分风险。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海房产纠纷律师。