上海房产律师结合实际案例来讨论“一房二卖”

　　一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。司法实践中，一房二卖的情况时有发生。由于此类案件涉及刑事和民事案件的交叉，司法实践中对此问题的处理往往不完全一致。下面上海房产律师结合实际案例来讨论这个问题。

　　案例1，一位姓朱的房地产开发商将开发的一处房产出售给了王、李等人。资金链断裂后，朱某将房产出售给徐某等，获得5亿元资金继续组织建设，经徐某、焦某等向房屋署登记。当王某、李等人得知房屋再次出售时，要求朱某退还房屋或退还购房款。朱表示，他愿意以后再建房。由于资金短缺，朱某间歇性施工，无法及时交付住房，也没有资金返还，王某等人随后向公安局汇报。

　　案例2，2011年3月，被告人孙通过股权转让成为临沂红棕置业有限公司（以下简称红棕公司）的法定代表人。2012年4月，红棕榈公司在临沂市兰山区刘清街北京路与沂蒙路交叉口开始建设“颐和名居”住宅楼。2012年8月15日，红棕榈公司分别与林勤宇、林业签订预售合同，将怡和名居6 # 102、103、6 #501栋分别出售给他们，并在临沂市房产和住房保障局备案。2013年8月，红棕榈公司分别与张、卢某、签订商品房订购协议，将该三栋楼房出售，收款共计1941860元。临沂市兰山区人民检察院指控被告人临沂红棕榈房地产有限公司、被告人孙谋犯合同诈骗罪。

　　案例3，2017年4月20日，犯罪分子嫌疑人王某与“第一买主”周某元签订一个房屋进行买卖双方合同，将其作为位于某小区小产权房以20万元的价格可以卖给周某元，但两人通过口头协议约定一种名为中国买卖，实为网络借贷企业抵押，王某向周某元借款15万元，预先扣除以及利息后，实际资金出借139500元。2017年8月28日，王某隐瞒自己房屋已抵押给周某元的事实，又与第二买主李某波签订建设房屋信息买卖交易合同，将该套房产以386000的价格产品卖给了李某波。

　　案例4，罗某在石景山古城路有一套自己房子。2010年9月，她分别进行委托其他两家企业中介卖房。结果在同一天，翁某与李某分别以50万元和51万元可以买下此房。后经李某起诉至人民法院，法院应当裁定发生冻结这套房的交易相关手续，并判决罗某将房子过户到李某名下。罗某不服提出上诉。在二审程序期间，她又能够通过信息中介服务公司，将房子以50万元的价格产品卖给徐女士。经当事人提供举报，罗某被以合同成立诈骗罪起诉至最高法院。

　　通常所谓的"一房二卖"是指行为人A将其所有的不动产卖给B，然后再卖给c，这里有两种情况，一种是将不动产登记在B的名下，一种是将不动产登记在c的名下，当然也有不动产没有登记在B或c的名下就卖给第三人的情况，这其实就是一房三卖的情况。原理和一房二卖一样，就不单独讨论了。

　　在一套房子和两套出售的情况下，如果一个人以 C 的名义登记财产，而 C 是善意取得的情况，当然，这里对善意取得的承认需要满足一定的条件，因为 C 在此时已经取得了财产，没有财产损失，所以 A 不可能对 C 进行欺诈，而且因为 C 没有权力和地位处置 B 的财产，所以不可能确定 C 是欺诈的受害者，b是三角欺诈的受害者。当然，在 C 是恶意的情况下，也有可能形成与 A 共犯的贪污罪。

　　如果 A 以 B 的名义登记了该财产，那么隐瞒将该财产转让登记给 C 的事实，然后将该财产出售给 C 并收取相应的支付给 C，则 C 将被判欺诈罪。

　　就案例1而言，由于徐某、焦某已在房管部门进行了备案，虽然备案并不直接确定产权归属的法律效力，但只要徐某、焦某事后能够取得该房产，就不能认定朱某对徐某、焦某实施了合同诈骗。其次，如果朱某在向王某、李某等人出售该房产时有交付该房产的意思（虽无相关登记），则朱某对王某、李某的合同诈骗罪不成立。即使朱某后来将该房产出售给徐某、焦某等人，徐某、焦某取得该房产，朱某也没有对王某、李某构成合同诈骗罪，只需要将购房款退还给王某、李某即可。

　　如果朱某将楼盘卖给王某、李某等人时，如果我们一开始就没有自己打算交付，则对王某、李某等人研究可能通过成立一个合同诈骗罪。在朱某对王某、李某成立企业合同诈骗罪的情况下，需要学生进一步分析判断朱某将楼盘出售给徐某、焦某等时，是否可以具有中国交付楼盘的意思，如果他们依然存在没有及时交付楼盘的意思，对徐某、焦某等人也可能已经成立合同诈骗罪。这就要求需要在案的具体案件事实来证明了。

　　在案例2中，法院认为，被告单位为融资需要，以借贷为目的，与林芯宇等人签订了商品房预售买卖合同并备案作为担保，其实质上名为房屋买卖，实为民间借贷，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，双方签订房屋预售买卖合同后，到房产管理局的备案，系房产管理部门为防止开发商一房多卖所采取的一种行政监管措施，所签订房屋预售买卖合同亦不产生物权上的变动效力。被告单位将涉案房产与路某、鲁晓华、张靖舒签订商品房预售合同后，在被害人依照约定给付部分房款后，被告单位未能及时履行房产备案等合同义务，被告人为此多次与融资人沟通协调；被害人路某亦采取民事诉讼的方式起诉至本院，并以调解的方式结案；被告单位、被告人的账户、房产等亦被他人采取查封等保全措施，被告单位的资金链断裂，无力履约或退还房款。综合上述被告单位、被告人在商品房买卖合同签订前、后的表现，被告单位、被告人虽有隐瞒涉案房产已备案的事实的情节，但被告单位不能履行的原因系被告单位经营陷入困境，在案证据不能充分证实被告单位、被告人具有非法占有他人财产的故意。公诉机关指控被告单位临沂红棕榈置业有限公司、被告人孙某犯合同诈骗罪，证据尚未达到确实充分的程度，本院不予认定。

　　就本案而言，第一次买卖不是真正的买卖合同，本质上是借款合同。涉案财物已立案的事实虽被隐瞒，但不一定导致陆某、张等人的财物被取得。也就是说，这种行为本身不会导致受害人的财产损失。因此，法院判决被告不犯合同诈骗罪。

　　对于案例3而言：

　　(1）作为“第一买家”的王和周的关系是贷款－抵押关系，而不是房屋买卖关系。

　　王某交代，为了向周某元借高利贷，他与周某元签订了房屋买卖合同，但实际上是以涉案房产作为抵押物。他们之间名义上是买卖，实际上是借款，而最能支持上述供述的客观事实是，他不可能将价值40万元的房产以20万元的价格卖给周某元，这显然有失公允。周某元在公安机关有两份证言：均证实双方存在房屋买卖关系。但对于王某是否提出贷款抵押，前一份证言在后一份证言确认王某有贷款抵押前予以否认，一方证人郑某建、徐某峰证明王某与周某元确实就涉案房产签订了买卖合同，但不知道是否还约定了贷款抵押。鉴于三人的证言，结合周某元平时对外发放高利贷、郑在建平时帮助周某元接触高利贷客户、与周某元存在利益关系、徐某峰是周某元的律师等事实，周某元的证言在业务关系上高度一致，但对是否存在借贷抵押关系闪烁其词，故三人的证言可信度不高。而且三人在公安机关作证前都承认订立了攻守同盟。事实上，双方存在贷款抵押关系，检察院对三人在公安机关的证言不予采信。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人说明诉讼请求的变更，认定双方关系为贷款抵押关系。

　　(2）王某无意非法持有“第二买家”李某的钱财。

　　在这起案件中，王某确实犯了诈骗罪，隐瞒了房子被周某抵押的事实，并伪造了前房主的房屋买卖合同，但无法确定这对夫妇是否有非法占有的意图，主要表现为：

　 　(1）从王某的“一房二卖”原因来看，犯罪嫌疑人王某与周某元之间存在抵押关系，当然有权处分自己的财产，将涉案房屋出售给李某波夫妇。

　　（2）从“一房二卖”行为方式是否给被害人可以造成社会经济发展损失上看，犯罪嫌疑人王某和李某波夫妇达成了一个买卖小产权进行房屋的真实存在意思就是表示，李某波夫妇向其支付了386000元的房款，其将房屋交付给了李某波夫妇通过使用，双方企业之间没有买卖市场行为已经完成。据被害人李某波陈述，案发后周某元一方我们经常前来骚扰，但其一直还住在涉案房屋里，根据《中华民族人民民主共和国物权法》第十五条及《全国环境民事法律审判管理工作人员会议纪要（2011年）》第十六条“当事人主义之间订立有关政策变更不动产物权的合同，自合同关系成立时有效，未办理物权登记的，不影响工程合同效力；数份房屋买卖劳动合同内容均为合法合理有效且各买受人均要求教师履行服务合同的，应按照合法占有房屋的顺序分析确定基本权利得到保护顺位”的规定，李某波就涉案房屋的占有达到了一些相对比较平稳的状态，即使周某原来骚扰，也系占有上的瑕疵，不影响李某波对房屋建设先行合法占有重要事实的成立，那么李某波夫妇得到了提高房屋，也就无经济风险损失。

　　(3）从还债的角度看，王卖房的初衷是为了偿还周某的高利贷。在将房子卖给李某波夫妇前后，一直咨询周某的还款金额，因周某擅自提高还款金额，至今未归还。且王某已通过律师与周某元达成还款协议，双方纠纷已平息。

　　(4）从金额上看，王从周某那里获得高利贷13.95万元，从李某夫妇那里获得住房贷款3.9万元，用于投资烧烤生意和贷款给他人，烧烤生意地投资在非法拆迁发生流产的时候就已经准备好了。借给他人的钱因为失去联系而无法收回，所以所有的钱都被用来继续经营，但是由于客观原因无法收回，不属于“挥霍”的法律意义.

　　综上所述，王的行为不构成合同诈骗罪。后来检察院没有批准逮捕这个案子。

　　对于案件4: 由于法院决定冻结房屋交易程序，并裁定房屋将被转让给李，此时，罗故意隐瞒房屋被法院冻结的真相，这确实会导致受害人的财产损失，其行为已构成合同诈骗罪。

　　综上所述，在一房二卖的情况下，有很多复杂的东西，并不是说合同诈骗罪不完全成立。具体问题需要具体分析！

　　以上就是“一房二卖”的相关知识，希望大家能够多多了解，如果在以后遇到合法的权益被侵犯的情况，就可以通过法律武器来维护自己的合法权益。如果您的情况比较复杂，上海房产律师也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。