上海房产纠纷律师以案析法：买家无购房资格，交了的定金还能退回吗？

　　有一些购房者买房时发现自己遇到了一个尴尬的处境：签订合同交纳了定金，却尚未办理网签，结果出台限购政策发现自己不符合购房资格。这种情况下还能办理网签过户吗?如果不能定金和购房款该怎么办?下面四个问题也许能帮你。下面就和上海房产纠纷律师一起来看看吧。

　　冯与金签订了一份合同，以近1400万元人民币的价格在上海购买一套别墅。然而，在支付了350万元之后，冯拒绝履行后续合同，理由是他刚刚得知自己是“限购买家”，没有资格在上海买房。金因为合同无法履行而投诉，所以双方向法院提起诉讼。近日，上海市第一中级人民法院下达二审判决，责令双方取消买房合同，金某可没收279.6万元押金。

　　非上海居民签订购房合同，违约后交纳定金

　　2012年6月，经营温泉度假村的金先生与一家建筑公司签订了承建温泉度假村的合同。冯是这个项目的实际施工经理。当合同签署后，冯同意购买上海的别墅，条件是他将承担建设责任，并保持房屋的价值。后来，金、冯和建筑公司签订了一份三方住房合同，冯同意金在上海购买一套别墅，总价1398万元，冯在2012年7月30日前支付500万元的首付，后续付款应在2013年6月5日前支付。建筑公司为冯先生提供连带责任担保，以履行其合同义务。此外，合同结束时标明“本合同与建筑工程施工合同同时生效”等字样。

　　随后，冯某只支付购房款350万元，尚欠购房款1000多万元，于是，金某将冯某和建筑企业公司进行起诉到法院，要求冯某支付系统剩余购房款及逾期贷款利息，建筑工程公司对上述钱款损失风险承担社会连带清偿行为责任。冯某以自己为非户籍人口，属于“限购政策对象”为由，与建筑设计公司可以一起学习提起反诉，要求学生解除房屋买卖双方合同，金某返还定金及相应增加利息。

　　一审法院认为，政府颁布的限制销售政策一经颁布就向公众开放，任何人都可以查阅。在签订合同前，金先生和冯先生未能履行谨慎义务，导致合同无法继续履行，双方当事人均有过错，不适用押金罚款。至于押金，法律规定不得超过主合同目标金额的20% ，因此冯已经支付了350万元的押金279.6万元，购房70.4万元。法院下令解除与冯某签订的三方房屋销售合同，退还冯某27.96亿元定金和70.4万元购房款。

　　买方对购房经济政策有审慎管理义务，法院进行二审适用定金罚则改判

　　金某向上海市第一中级人民法院提起上诉，称双方签订买卖合同后，冯某因房价下跌恶意违反合同，以房屋不能转让为由提出解除合同，双方合同明确约定： “当买方名称转让时，可以更改为乙方指定的名称。”因此，冯某可以通过竞相转让房屋来满足其他人或公司继续履行合同的条件。此外，根据有关规定，如果冯某能够在上海提供一定期限内缴纳个人所得税或社会保障证明，不限于购买。因此，双方当事人之间的买卖合同可以完全继续。如因冯先生单方面的违约而不能履行合约，他须承担相应的违约责任。

　　冯某一问题方面辩称自己对限购政策发展并不知情，一方面可以提出，当初签订的房屋进行买卖合同与建设项目工程建筑施工企业合同管理相关联，因施工工程款未到位导致其未能按约支付房款。

　　上海市第一中级人民法院审理后认为，根据合同第十二条规定，“买方名称可以更改乙方指定的名称”，不排除冯某在签订合同时知道自己是限制性买方。虽然冯先生是有限购买的对象，他可以通过缴纳一定时期的社会保险或个人所得税使自己符合购买资格，也可以根据合同约定与其他具有购房资格的人继续履行合同，但冯先生在合同履行过程中并没有按照合同支付购房价格，并且没有积极排除合同履行中的障碍，构成了违约，应当承担违约。此外，法院以项目资金不到位为由不同意冯某拒绝履行销售合同，因为双方当事人和两份合同的法律关系不一样，本案的房屋销售合同已经就支付期限作出了明确具体的协议，没有协议支付项目进度作为冯某购房的前提条件。据此，法院对适用定金罚款的做法进行了修改，下令解除房屋销售合同，向卖方支付定金279.6万元，其余购房款70.4万元退还冯某。

　　■连线法官■

　　冯作为买受人，在购买价值1000万以上的有争议的房屋时，应当对自己是否具备购房条件和资格作出合理的预判，然后决定是否本着谨慎注意义务签订合同。冯说，他在签合同时并不知道“沪九条”的存在。一方面，他缺乏相应的证据来证明。另一方面，即使冯真的不知道自己是限购对象，其自身对政策的不知情也不能成为其免责的理由，更不能将不履行合同的风险转嫁给无过错的某一方。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海房产纠纷律师。