房产抵押合同无效情形案例
一、原告诉称
李一、王二的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、陈三、袁四、管五等人陈述前后矛盾，一审法院未安排陈三、袁四到庭质证。不能作为定案依据。二、李一、王二购买行为无任何异常，房屋买卖已经委托给赵六，所有事情均由王二与赵六接触很正常。三、施七2012年9月26日已经知道涉案房屋过户到李一、王二名下，本案起诉时已经超过诉讼时效，赵六律师一审中已经提出超过诉讼时效。
冯八的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院已经查明施七、张九、施十在2011年签署存量房买卖契约的真实目的是通过房屋买卖套取企业银行贷款归还借款，这种套用没有违反法律强制性规定，施七、张九、施十与李一、王二所签合同合法有效。2、一审判决认定冯八与李一、王二签订的存量房。买卖合同为恶意串通，属于认定事实不清，适用法律错误。
二、被告辩称
被上诉人二审辩称，一、李一、王二称房屋首付款系陈三向王零的借款冲抵没有证据。二、李一、王二没有购房的真实意思。三、冯八与李一、王二签订的买卖合同存在明显的虚假意思表示。请求驳回上诉，维持原判。
施七、张九、施十向一审法院起诉请求：1.确认赵六与李一、王二关于房屋的《存量房买卖契约》无效;2.确认冯八与被一、王二、孙十一签订的关于房屋的《存量房买卖合同》无效;3.冯八将房屋产权恢复登记至施七、张九、施十名下。
三、本院查明
2005年10月27日，施七与a投资发展有限公司签订动迁安置房购销合同，施七购买的动迁安置房。
2011年4月25日，出借人(债权人、抵押权人)沈壹、杨贰与借款人(债务人、抵押人)施七、张九、施十签订借款抵押合同，约定借款金额为25万元，借款人用于资金周转并保证资金使用合法，出借人保证资金来源合法。借款期限为12个月，自2011年4月25日起至2012年4月24日止，实际借款日以借款借据签署的日期为计息起始日。借款期限内的本金利率为月利率18.3‰;如借款本金逾期，借款期限内的逾期利率月利率按20‰计。利息从实际放款日起计算，利息按月支付，第一次还息日为2011年5月24日，以此类推，最后一期还息时利随本清，逾期利息计算至实际清偿之日为止。领取他项权证2日内交接全部贷款，由于出借人的原因2日之内不能资金交付或者借款人在本合同签字后反悔时，由出借人支付违约金为贷款额每日万分之五。由于借款人的原因不能办理抵押登记或不及时接收资金时，出借人不承担责任。如在贷款到期时不能清偿本金，自到期之日起每天按万分之六计算违约金，由借款人承担，本合同约定的本金的利息、逾期利息正常计算。为确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人作为履行该合同的担保。抵押期限自2011年4月25日起至2012年4月24日止，抵押房地产房地产，本抵押权人享有第1顺序抵押权。经抵押双方当事人协商确认本合同项下抵押房地产共作价35万元整，不再另外提供估值报告书。借款抵押合同另对提前还款、提前收回贷款、抵押担保范围、抵押担保、违约责任等事项作出约定。
四，裁判结果
一、施七、张九、施十的委托代理人赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同无效。
二、王二、李一的委托代理人孙十一与冯八于2017年5月23日签订的存量房买卖合同合同无效。
三、驳回施七、张九、施十的其他诉讼请求。
五、律师点评
本案的争议焦点为：一、本案两次房屋买卖是否存在合同无效情形;二、本案房屋在目前状态下是否能够径直恢复登记至原房屋所有权人名下。
赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同效力问题。第一，本案诉讼过程中，为了查明案情，法院请施七、张九、施十、赵六、李一与王二、案外人袁四及管龙元分别到庭接受谈话询问，李一和王二请王零到庭作证，公安机关寻找到陈三进行谈话询问，在各方人员并不掌握本案证据、参与本案诉讼了解案情且分别各自在法院和公安机关进行独立陈述、签署诚信诉讼承诺书的情况下，施七、张九、施十、赵六、案外人袁四及管龙元、陈三对本次存量房买卖契约签订背景和过程的陈述基本保持一致，且与相关证据能够相互印证，能够证实施七、张九、施十在2011年签署委托书、公证书、承诺书及赵六签署存量房买卖契约的真实目的是为了通过房屋买卖形式套取银行购房贷款以归还施七、张九、施十向名义出借人沈壹、杨贰的25万元借款和涤除房屋上抵押登记。第二，在赵六与李一、王二签订存量房买卖契约前，李一明确并未上门查看过房屋状况，而王二一时陈述陈三和一名女性中介人员陪王二去查看过房屋、一时又陈述之前没见过施七、张九、施十直到房屋买卖之后收房时才见过张九。综上，能够证明赵六与李一、王二签订存量房买卖契约系为了套取银行贷款归还此前施七、张九、施十的抵押借款，而并不存在真实的房屋买卖意愿，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为。而与此同时，该种通过房屋买卖外观形式套取银行购房贷款的行为，涉嫌触犯刑法中关于骗取贷款罪或贷款诈骗罪相关刑事犯罪行为，该种操作模式属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形。因此，赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同无效。
二抵押合同包括哪些条款?
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
1、被担保债权的种类和数额;
2、债务人履行债务的期限;
3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
4、担保的范围。
抵押合同无效的情形有哪些?
日常审判实践中，我们经常遇到一些当事人不懂法律或规避法律，所订立的抵押合同被法院确认为无效，其合法权益受到一定的侵害。
以下列财产设定抵押的，抵押合同无效：
1、土地所有权;
2、耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施;
4、所有权、使用权不明或有争议的财产;
5、依法被查封、扣押、监管的财产。
不动产抵押登记是基本上达成了抵押登记意向之后才要去办理的，可以被抵押的不动产通常情况下就是房产，土地使用权或机动车等。如果抵押的是土地使用权，那么对土地使用权的抵押担保登记就应该到当地的国土部门去办理，具体的材料还要因情况而异。上海房产抵押案律师