上海长宁房产律师

华荣上海长宁房产律师专业委员会是由多位知名房产专业律师组成。委员会成员代理疑难房产纠纷上千起,实战经验丰富。提供房屋买卖合同审核、陪同办理以及房产相关协议的起草。精通各类房产诉讼案件的处理,包括但不限于:商品房买卖合同纠纷(定金返还/逾期交付/虚假宣传)、二手房买卖纠纷、相邻关系纠纷、房屋租赁纠纷、房屋权属纠纷、房屋继承纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、离婚房产纠纷、涉外房产纠纷等。对判决结果研判精准。

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长宁天山路律师讲述房屋卖点重头戏

时间:2021-09-13 15:44 点击:    长宁天山路律师 卖房子

  对大多数人来说,卖房子是一个情绪化的过程。尽管你可能急于搬家,但是你一直爱着自己的家。也许很难想象销售的合法性。在迈出第一步之前考虑这些事情是个好主意。在准备出售房子之前,你需要在开始这个过程之前考虑一些问题。精心准备可以帮助你最大限度地提高房子的价值,确定你的目标价格,并支付与销售相关的费用。举例来说,你可能希望在把房子投放市场之前几个月处理由正常磨损引起的任何小修。你应该专注于可见的问题,不需要专业人士的帮助就可以轻松解决。长宁天山路律师说和代理商见面后,你可能会决定进行更实质性的维护。但是,在有利于卖方的市场上,买方可能希望承担修理费用。

 

  与销售相关的成本。虽然您应该期望通过出售您的房屋获得可观的利润,但您可能需要在准备出售的过程中承担某些费用。例如,您可能需要安排重新粉刷、清洗窗户和清洁地毯。小修通常可以廉价处理,您可以轻松添加小装饰品,使您的家看起来更有吸引力。您可以聘请专业人员帮助安排您的房屋,甚至在您搬出后重新装修,这个过程称为分期。这是可选的,会增加一些成本,但众所周知,它会显着提高某些地区的房屋价格。在您的房屋出售期间,您需要支付水电费并可能购买额外的房主保险。您当前的保险单可能不涵盖空置房屋。您还应该跟上景观美化的步伐,并可能添加一些新功能,以使家庭环境更具吸引力。如果您担心您的家可能有一些应该解决的隐藏问题,您可以聘请检查员。(买方仍将保留自己的检查员。)您还应该计划与销售相关的特定成本,例如房地产经纪人的佣金、转让税、成交成本、资本利得税(在某些情况下)和搬家成本。一些买家会要求提供房屋保修,以涵盖售出后第一年内对电器和其他功能的维修。如果您住在一个共同利益社区,您可能需要承担与房主协会或其他管理机构的要求相关的某些费用。
 

  预赛:从真实地审视您的家开始。遏制上诉和分期很重要,但必须首先解决其他问题。它有任何缺陷或需要维修吗?在将其投放市场之前完成维修。许多州和一些市政当局要求书面披露和测试从屋顶泄漏到氡气的所有内容。互联网搜索将帮助您找到详细信息。您的买家或买家的贷方也可能需要检查。要确定您房屋的价值,请进行评估或使用可比销售额。房地产经纪人通常会找到该地区几个类似房屋的近期销售记录。将您的房屋定价高于其实际价值会适得其反。大多数潜在买家不会访问高于特定价格点的房屋。买方的抵押贷款人将获得评估,并且不会为高于评估值的贷款提供资金。考虑其他销售成本。除了搬家和佣金费用外,您还需要偿还抵押贷款和财产的任何其他留置权,例如承包商对房屋所做的任何工作的留置权或您可能拥有的任何其他债务的判决留置权。您可能需要支付产权报告或产权保险费、律师费以及您未付的财产税、HOA 费用或特殊评估费用。您的房地产经纪人或律师可以对您的底线做出现实的估计。
 

  潜在买家:如果您与代理商合作,您只需担心保持房屋清洁以供展示。代理将安排看房的时间,并且只会向合格的买家展示房子。如果您亲自展示房子,请考虑如何解决其他义务,如何避免与陌生人单独待在房子里,如何确定来电者是否能够购买您的房子或只是爱管闲事,以及您如何会对您的房屋或要价的负面评论做出反应。您可能希望将展示仅限于通过资格预审的买家。确保您的保险是足够的,以防买家在您的财产上受伤或损坏您的财物。
 

  评估报价:在保持房屋井然有序并调整放映时间表后的几周内,您可能会很想签署收到的第一份报价单。在您签署之前,请根据您计算的成交成本、日期、列出的个人财产和任何意外情况考虑价格。买方通常包括检查、抵押批准和律师批准的意外事件,而卖方也可以包括此类意外事件,如果合同将意外事件限制在合理的时间,他们通常是可以接受的。其他突发事件,例如买家的房子出售,可能会有效地将您的房子从市场上撤出数周,而不能保证您确实有出售。长宁天山路律师说签订合同后,您必须配合允许按照合同规定进行检查和评估。

 

 

  自己处理销售:卖家可能不愿意聘请房地产经纪人,因为他们不想支付或无法承担销售价格的 6% 左右的佣金。在您做出决定之前,请考虑所有需要完成的工作,以及认为您可以自己完成是否现实。如果您决定与代理商合作,请考虑代理商在您社区的经验,获得推荐信并提出很多问题。您目前是否与任何潜在买家合作?该物业将如何宣传?代理是否会举办开放日向其他代理展示房屋或向公众展示房屋?钥匙会放在哪里?如果我决定不卖怎么办?为什么我要上市超过六个月?请记住,列出房屋的代理同时也是寻找买家的代理是相当罕见的。当您的房源出现在多重房源服务 (MLS) 中时,您希望您的房源对其他代理商有吸引力。您的代理会向其他代理提供奖励吗?佣金将如何分配?卖方可能会协商较低的佣金,而没有意识到买方的代理人展示承诺分配 2% 佣金的房屋的可能性比承诺分配 3% 的房屋的可能性要小。
 


 

 确定你的卖点,除了修理问题外,准备出售的房主还应考虑其房屋的独特和显着特征。这在向潜在买家推销时至关重要,特别是如果有几个可比的房屋待售。您可能想指出安全社区、靠近工作或学校以及硬木地板、壁炉、大壁橱或精美厨房等设计特色的好处。如果您的家中有办公室空间,这可能有助于吸引经常在家工作的人。许多买家会对拥有顶级电器和最先进技术的房屋感兴趣。如果您的房屋是最近建造或改造的,您可以让潜在买家注意这一点。另一方面,如果您的房屋较旧,则它可能具有显着的历史特征,例如过去感兴趣的居民或设计它的著名建筑师。
 

  设置销售时间表,一些房主有他们需要出售房屋的特定日期,而其他房主则更为灵活。如果您已经购买了下一套房屋或将在某个日期之前在不同的城市开始工作,您将需要尽可能有效地出售您的房屋。否则,您可能要等到天气转暖,届时会有更多人考虑买房,并且有时间在学年之外搬家。另一个需要考虑的因素是当地房地产市场的状况。您可能要等到可比房屋的竞争减少,以便更有效地出售您的房屋。如果您长时间不出售您的房屋,买家可能会怀疑它有问题,因此时机可能很重要。在将房屋投放市场之前,您应该确保自己在精神和情感上已做好出售房屋的准备。长宁天山路律师讲如果您还没有准备好参与这个过程,或者不完全确定您想出售,您应该等到您确信自己为自己做出了正确的选择。

 

  了解竞争。查看您所在地区的可比待售房屋将使您了解您的房屋与它们的比较情况以及您需要采取的准备出售的步骤。您可以查看当地的房地产清单,注意代理人强调的每个房屋的特点。如果它们共享它们,这些也可能为您的房屋提供良好的卖点。查看列表可以为您提供一些适当价格的基准,但您应该意识到房屋的售价通常与列出的价格不同。如果市场有利于卖方,则房屋的售价可能会高于标价,而如果市场有利于买方,则其售价可能会较低。您还可以访问附近的待售房屋,将自己置于潜在买家的位置。您应该考虑如何应对任何给定房屋的优点和缺点。
 

 

  闭幕式:销售通常在合同签订后几周结束。买方将希望在关闭前再次检查该物业。在某些地区,买卖双方在律师、产权公司或贷款办公室参加实际交接会议。在其他地方,更常见的是双方将所需文件和支票提前存储在托管机构,然后托管机构将完成转移。卖方必须提供一些文件。这些文件由卖方律师、房地产经纪人或所有权公司准备,具体取决于你的居住地。有些文件必须经过公证,所以请记住手头有身份证。别忘了钥匙和车库门的开启器!卖方的文件通常由出现在所有权上的所有者签署。如果你有死亡或离开的共同所有者,请在关闭前解决转让财产的权利。有人认为他们必须在购买房屋时签订合同。那不是真的。目前一般由县记录合同,并可通过记录器轻松获取关于谁拥有所有权的信息。所有权意见或保险,HOA文件(如适用)及调查。用于转让个人财产(如电器和窗帘)的销售订单。调查中是否存在任何隐藏施工留置权或地役权的誓言(誓言)。验证抵押和其他留置权金额的信件和结算表(HUD-1或RESPA),详细说明与关闭有关的支付。根据你的位置,你可能需要一份转让税申报表,一份关于房地产状况的披露或其他表格。您的代理人,律师或产权公司可以提供他们。上海律师咨询免费


 

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