近年来，我国农村房地产市场快速发展，涉及的法律问题也越来越复杂。尤其是在房屋登记制度尚不完善的情况下，双方在进行房屋买卖时往往未订立书面协议，如何确认房屋买卖关系是否存在，成为亟待解决的问题。本文上海房产纠纷律师将从法律的角度，对这一问题进行探讨。
一、法律适用
我国《合同法》规定：“当事人订立合同，应当采用书面形式。没有采用书面形式的，可以口头订立合同。”（第十一条）这表明，当事人可以采用口头形式订立合同。但是，如果双方当事人未订立书面协议，如何证明房屋买卖关系是否存在，应当依据相关法律规定进行判断。
根据我国《物权法》的规定，不动产的买卖应当采用书面形式，并经过登记。如果未经登记，不动产买卖合同自始无效。但是，在农村地区，由于土地和房屋的登记制度尚不完善，导致很多房屋买卖并未进行登记。在这种情况下，应当参照《合同法》的规定，依据当事人的口头约定、交付房屋的行为以及相关证据等因素来判断房屋买卖关系是否存在。
二、口头约定的证明
口头约定是指当事人通过口头形式达成的合同内容。对于未订立书面协议的房屋买卖，当事人之间的口头约定就成为了证明房屋买卖关系是否存在的重要依据。在判断口头约定是否存在时，需要考虑以下几个因素：
当事人的证言。当事人可以通过书面证言或口头证言等形式，证明双方曾经存在过房屋买卖关系的口头约定。但是，证言证据存在着主观性和不确定性的问题，因此需要结合其他证据进行综合判断。
支付房款的证据。当事人在进行房屋买卖时，通常需要支付一定的房款。如果存在支付房款的证据，就可以证明当事人之间存在房屋买卖关系。支付房款的证据可以是银行转账记录、收据、现金支付凭证等。
动产交付的证据。当事人在进行房屋买卖时，需要交付房屋的实际控制权。如果存在交付房屋的证据，也可以证明当事人之间存在房屋买卖关系。交付房屋的证据可以是收据、房屋交接单、过户证明等。其他相关证据。除了上述证据外，还可以根据当事人之间的信函、短信、电话等通讯记录，以及其他相关证据，来证明当事人之间的口头约定和房屋买卖关系的存在。总而言之，判断口头约定是否存在，需要综合考虑上述因素，结合其他相关证据进行综合分析和判断。
三、买卖行为的证明
除了口头约定外，买卖行为也是判断房屋买卖关系是否存在的重要证据。买卖行为包括买方向卖方支付房款、交付房屋的实际控制权等行为，以及卖方向买方提供房屋的相应权利等行为。
买方支付房款的证据。买方支付房款是房屋买卖关系成立的重要条件之一。如果存在买方支付房款的证据，就可以证明买方与卖方之间存在房屋买卖关系。支付房款的证据可以是银行转账记录、收据、现金支付凭证等。
交付房屋的证据。交付房屋是房屋买卖关系成立的另一个重要条件。如果存在交付房屋的证据，也可以证明买方与卖方之间存在房屋买卖关系。交付房屋的证据可以是收据、房屋交接单、过户证明等。
卖方提供房屋的相应权利的证据。卖方在房屋买卖过程中，需要向买方提供房屋的相应权利，如房屋权证、土地使用证等。如果存在卖方提供房屋的相应权利的证据，也可以证明买方与卖方之间存在房屋买卖关系。
其他相关证据。除了上述证据外，还可以根据房屋买卖合同的备案、土地批准文件、房屋登记证明等证据，来证明买方与卖方之间的买卖行为和房屋买卖关系的存在。
四、法律案例
上海市某县农民张某和王某在没有书面买卖合同的情况下，就农村房屋买卖达成了口头协议。张某向王某支付了房款，并交付了房屋的实际控制权，但由于房屋登记制度尚不完善，双方并未进行登记备案。后来，王某突然改变主意，不愿意履行合同，也不愿意退还房款。张某为了维护自己的合法权益，将王某告上了法庭。
在此案中，法院综合考虑了张某向王某支付房款和交付房屋的证据、通讯记录等相关证据，并通过庭审对双方当事人的口供进行了调查核实，最终认定双方之间存在口头协议和房屋买卖关系，判决王某向张某返还房款并支付违约金。
五、相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九条：当事人应当按照自己的承诺履行合同义务，禁止违反法律、行政法规强制性规定或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》第十一条：房屋所有权证书、房屋登记证明、土地使用权证书等不动产权证书，是证明不动产权利的主要依据。
《中华人民共和国担保法》第十五条：担保人与债务人之间的债权债务关系发生变化，担保人应当及时通知抵押权人、质权人或者担保人。
《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产的转让应当依法办理登记手续。未经登记，不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国合同法》第二十二条：当事人应当依照合同的约定履行义务。合同约定不明确或者违反法律强制性规定的，应当按照诚实信用原则履行义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条：当事人有证据证明自己的诉讼请求的事实的，由对方举证。
《中华人民共和国担保法》第十一条：担保人的担保财产权益发生变化，应当通知抵押权人、质权人或者担保人。
综上所述，虽然在农村房屋登记制度尚不完善的情况下，双方未订立书面协议，但如果双方存在口头协议和实际买卖交付行为，并有相关证据证明，就可以认定双方之间存在房屋买卖关系。此时，如果一方当事人违约，另一方当事人可以通过起诉等方式维护自己的合法权益。建议在进行房屋买卖时，双方当事人应当尽量书面化，并及时进行登记备案，以避免出现纠纷。
总而言之，上海房产纠纷律师认为，在房屋买卖关系确认方面，需要根据具体情况分析，从双方当事人的行为、口供、通讯记录等方面进行综合考虑，判断双方之间是否存在房屋买卖关系。如果双方当事人可以提供充足的证据证明其合法权益，就可以依法维护自己的权益。同时，为了避免类似纠纷的发生，建议房屋买卖双方当事人应当在进行交易时尽量书面化，并及时进行登记备案，以确保买卖双方权益的合法性和稳定性。
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