律师来了:上海房产纠纷律师为您讲解房产合同履行中行使不安抗辩权

　　房产合同是买卖双方通过合法途径达成的合同，其中双方应遵守合同规定，相互履行各自的义务。在履行合同的过程中，一方当事人不能因为案外人违约而在合同履行中行使不当的抗辩权。本文上海房产纠纷律师将就这一问题，从法律案例和法条的角度来阐述。

　　一、法律案例

　　案例一：2017年11月，李某与张某签订了一份购买房产的合同，合同约定交付日期为2018年3月，同时李某向张某支付了一定的定金。然而到了交付日期，张某并没有如期交付房产，导致李某无法按时办理相关手续，无法按时入住。李某在法院起诉张某违约的同时，要求法院支持其行使不安抗辩权。但是，法院判决认为，李某不能行使不当的抗辩权，因为张某的违约与李某要求行使不当抗辩权的要求无关。

　　案例二：2019年6月，张某与李某签订了一份出售房产的合同，合同约定在交付前，房屋产权已经过户给李某。在签订合同后，张某将房屋产权过户给了杨某，导致交易无法完成。在法院起诉张某违约的同时，李某要求法院支持其行使不安抗辩权。法院判决认为，李某可以行使不安抗辩权，因为张某的违约与李某要求行使不安抗辩权的要求有关。

　　二、法条

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人违约后，对方当事人可以请求人民法院或者仲裁机构根据本法第九章的规定，要求违约方履行合同；也可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，但是不得行使不当的抗辩权。”

　　《上海市物权法》第十七条规定：“不动产登记应当以登记申请人的意思表示为基础。无权处分不动产的人或者以非法方式处分不动产的人，其处分行为无效。登记机构应当拒绝登记。”

　　三、分析

　　从法律案例来看，当一方当事人要求行使不安抗辩权时，其是否可以行使该权利，关键在于违约原因是否与其要求行使不当抗辩权的要求有关。在第一例案例中，张某的违约是未能按合同规定的时间交付房产，而李某要求行使不当抗辩权是因为他无法按时入住，这两者之间并没有直接关系，因此法院认为李某不能行使该权利。而在第二例案例中，张某将房屋产权过户给杨某，导致交易无法完成，这直接影响了李某的权益，因此法院判决支持李某行使不当抗辩权。

　　从法律法规来看，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人违约后，对方当事人可以请求违约方履行合同或解除合同，但不得行使不当的抗辩权。这一规定表明，当一方当事人要求行使不当抗辩权时，其必须符合一定的条件，即违约原因必须与其要求行使抗辩权的要求有关，否则该请求将被法院或仲裁机构驳回。

　　此外，根据《上海市物权法》第十七条规定，无权处分不动产的人或以非法方式处分不动产的人的处分行为无效，登记机构应当拒绝登记。这一规定表明，在房产交易中，如果一方当事人违法处置房产，其处置行为将被认为是无效的，对方当事人可以请求法院或仲裁机构解除合同，并行使不当抗辩权。

　　四、结论

　　综上所述，一方当事人不能因为案外人违约而在合同履行中行使不当的抗辩权。在判断当事人是否可以行使抗辩权时，关键在于违约原因是否与其要求行使抗辩权的要求有关。如果违约原因与其要求行使抗辩权的要求有关，该当事人可以请求法院或仲裁机构支持其行使抗辩权。但如果违约原因与其要求行使抗辩权的要求无关，则该当事人不能行使抗辩权。

　　上海房产纠纷律师提醒大家，在房产交易中，一方当事人违法处置房产的行为将被认为是无效的，对方当事人可以请求法院或仲裁机构解除合同，并行使不当抗辩权。同时，在处理房产交易过程中，各方当事人应当遵守相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。例如，在房屋过户过程中，应当确保产权证书、身份证件等相关证明材料的真实性和合法性，避免由此产生的法律纠纷。此外，在签订合同时，各方当事人应当仔细阅读合同条款，了解各自的权利和义务，并在必要时寻求法律意见。