拆迁房屋价值的评估：被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。关于拆迁房屋价值如何评估的问题，下面由上海动迁律师为您详细解答。
（一）评估机构选定及资质的认定
1.房屋征收决定作出之前即已选定房屋评估研究机构之间是否存在违法？
【审查要点】
只要房屋评估机构能够独立、客观地开展评估工作，其选定时间的先后并不影响所作评估结果的合法性。
【规范指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价钱评价机构应该自力、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
2.被征收人、公房承租人是否以未商议选定屋宇评价机构为理由主张撤销房屋征收补偿决定？
【审查要点】
屋宇评价机构的选定有商议、多半决、随机等多种体式格局，未协商选定房屋评估机构并不必然导致房屋评估机构的选定程序和结果违法。
【规范指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价钱评价机构应该自力、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
3.屋宇评价机构无相应资质应当如何认定和裁判？
【审查要点】
屋宇评价机构无响应天资的，所作评价结果不具有合法性，据此作出的房屋征收补偿决定依法应予撤销。
【规范指引】
《国有地皮上屋宇征收与赔偿条例》第十九条对被征收屋宇代价的赔偿，不得低于屋宇征收抉择布告之日被征收屋宇类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估方法确定的被征收房屋进行价值有异议的，可以向房地产市场价格风险评估研究机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产企业价格影响评估专家委员会申请鉴定。
房屋征用评估办法由国务院住房、城乡建设主管部门制定。
（二）被征收屋宇评价价格的认定
征收两边关于被征收屋宇性质/用途存在争议时应当如何认定和裁判？
【审查要点】
对被征收屋宇性质/用处的认定应以屋宇权属证书或房地产登记簿的记录为准，被征收人、公房承租人不克不及举证证实被征收房屋性质和用途发生变更的，按原有记载予以认定。
【规范指引】
《上海市国有地皮上屋宇征收与赔偿实行细则》第二十五条被征收屋宇代价评价应该考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。
除本市对用于产权更调屋宇价钱有分外划定外，用于产权更调屋宇的市场代价应该由根据第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
被征收人、私有屋宇承租人或许屋宇征收部门对评价效果有贰言的，应该自收到评价呈报之日起10日内，向房地产价钱评价机构请求复核评价。被征收人、私有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。
（三）被征收屋宇评价程序的认定
1.被征收屋宇的评价时点应如何认定？
【审查要点】
被征收屋宇的评价时点原则上应以屋宇征收抉择作出之日为准，但若作出屋宇征收赔偿抉择之日、实践领取货币补偿款之日与房屋征收决定作出之日相差过长，则应当结合多重因素进行综合判断。
【规范指引】
《国有地皮上屋宇征收与赔偿条例》第十九条对被征收屋宇代价的赔偿，不得低于屋宇征收抉择布告之日被征收屋宇类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估方法确定的被征收房屋进行价值有异议的，可以向房地产市场价格风险评估研究机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产企业价格影响评估专家委员会申请鉴定。
房屋征用评估办法由国务院住房、城乡建设主管部门制定。
《国有地皮上屋宇征收评价设施》第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权更调屋宇代价评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2.评价呈报遗漏评估事项应如何认定和裁判？
【审查要点】
评价呈报脱漏首要评价事项的，依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定属事实认定不清，依法应予撤销。
【规范指引】
《国有地皮上屋宇征收评价设施》第十七条分户开端评价效果公示期满后，房地产价钱评价机构应该向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
团体评价呈报和分户评价呈报应该由担任房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
3.作出分户评价呈报后未向被征收人投递应如何认定和裁判？
【审查要点】
作出分户评价呈报后未实时向被征收人投递，显然违反法定程序，依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定依法应予撤销。
【规范指引】
《国有地皮上屋宇征收与赔偿条例》第十九条对被征收屋宇代价的赔偿，不得低于屋宇征收抉择布告之日被征收屋宇类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估方法确定的被征收房屋进行价值有异议的，可以向房地产市场价格风险评估研究机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产企业价格影响评估专家委员会申请鉴定。
房屋征用评估办法由国务院住房、城乡建设主管部门制定。
《国有地皮上屋宇征收评价设施》第十六条房地产价钱评价机构应该根据屋宇征收评价委托书或许托付条约的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示时期，房地产价钱评价机构应该部署注册房地产估价师对分户的开端评价结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条分户开端评价效果公示期满后，房地产价钱评价机构应该向屋宇征收部分供应委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
团体评价呈报和分户评价呈报应该由担任房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
（四）其他方面的认定
被征收人不合营屋宇评价机构举行入户评估应如何认定房屋征收补偿决定的效力？
【审查要点】
被征收人谢绝执行合营、帮忙屋宇评估机构进行评估的义务导致无法评估的，相应的不利后果应由被征收人承担。
【规范指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价钱评价机构应该自力、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
《国有地皮上屋宇征收评价设施》第十二条房地产价钱评价机构应该部署注册房地产估价师对被征收屋宇举行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应该帮忙注册房地产估价师对被征收屋宇举行实地查勘，供应或许协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
屋宇征收部分、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记载上具名或许盖印确认。被征收人谢绝在实地查勘记载上具名或许盖印的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
最后，上海动迁律师提醒大家，如果遇到了违法强拆的情况，注意要第一时间保留证据，并且及时报警，保护好自身的人身安全。切记不能一味的接受拆迁人的违法行为，要及时拿起法律的武器，寻求律师进行维权。
| 房屋被拆迁办错误认定为违法建筑 | 上海动迁律师带您了解强制拆迁的 |
| 房屋被认定为非法建筑遭到强拆怎 | 法院裁决强制执行期间房子被拆除 |
| 上海动迁律师析案：正规交易的房 | 上海动迁律师：那么当政府拒绝信 |